Nouvelles règles de rendement : quel bénéfice les bailleurs pourront-ils réaliser ?
La Suisse souhaite préciser le rendement que les bailleurs peuvent tirer des logements locatifs.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 8 minutes
Que signifie un rendement autorisé en droit du bail ?
Selon le droit du bail suisse, les loyers sont abusifs lorsqu'ils procurent un rendement excessif de la chose louée.
En termes simples, il s’agit de déterminer si le bailleur tire d’un logement un rendement encore admissible compte tenu du capital, des coûts et des risques.
L'examen du rendement ne consiste pas simplement à déterminer si un logement semble cher ou bon marché sur le marché.
Les critères déterminants en droit du bail comprennent notamment le rendement net, le rendement brut, les fonds propres investis, le taux de référence, les investissements à plus-value et, le cas échéant, les loyers usuels dans la localité ou le quartier.
Un loyer proposé élevé ne suffit pas à établir l'existence d'un rendement excessif au sens du droit du bail. Un calcul concret est nécessaire.
Ce qui devrait changer
La modification envisagée de l'ordonnance sur le bail vise à préciser la jurisprudence récente du Tribunal fédéral dans l'ordonnance même.
L'objectif est de renforcer la sécurité juridique afin que locataires et bailleurs puissent mieux déterminer quel rendement reste autorisé pour un taux de référence donné.
Outre le rendement net, les notions de rendement brut et d'investissements à plus-value devraient également être définies plus précisément.
Cet article décrit les précisions des règles de rendement qui sont envisagées ou discutées.
L'application concrète dépend du texte définitif de l'ordonnance, de sa date d'entrée en vigueur et de chaque bail.
En cas de procédure en cours ou de question concrète sur le loyer, il convient de consulter un service spécialisé, un conseiller juridique ou l'autorité de conciliation compétente.
Quel bénéfice les bailleurs pourront-ils réaliser ?
Selon le système envisagé, le rendement net maximal autorisé dépend du taux hypothécaire de référence.
Le supplément au-dessus du taux de référence devrait diminuer progressivement à mesure que les taux augmentent.
Jusqu'à 2 % de taux de référence
Pour un taux de référence allant jusqu'à 2 %, un supplément de 2 points de pourcentage resterait applicable.
Dès 2,25 %
Si le taux de référence dépasse 2 %, le supplément autorisé devrait être réduit progressivement.
Dès 6 %
Lorsque les taux de référence sont très élevés, le supplément devrait se stabiliser à 0,5 point de pourcentage au-dessus du taux de référence.
Exemple avec un taux de référence de 1,25 %
Avec un taux de référence de 1,25 %, le rendement net autorisé serait en principe, selon cette méthode, de 3,25 %.
Important : les 3,25 % ne se rapportent pas à la valeur totale de l'immeuble, mais aux fonds propres investis déterminants selon le droit du bail. Le calcul peut être nettement plus complexe dans un cas concret.
Pratique actuelle et règles envisagées
| Thème | Pratique actuelle | Précisions envisagées |
|---|---|---|
| Rendement net | Largement déterminé par la jurisprudence du Tribunal fédéral. | La définition dans l'ordonnance sur le bail devrait être précisée. |
| Supplément lorsque le taux de référence est bas | Selon la pratique, un supplément de 2 points de pourcentage s'applique lorsque le taux de référence ne dépasse pas 2 %. | Cette pratique devrait être expressément reprise. |
| Supplément lorsque le taux de référence est plus élevé | La situation juridique est moins claire, notamment lorsque le taux de référence dépasse 2 %. | Le supplément devrait diminuer progressivement à partir de 2,25 %. |
| Rendement brut | La notion découle de la jurisprudence. | La notion devrait être définie plus précisément. |
| Investissements à plus-value | Une source fréquente de litiges lors des adaptations de loyer. | Les intérêts, l'amortissement, la durée de vie et l'entretien devraient être précisés. |
étapes pour comprendre les nouvelles règles
Vérifier le taux de référence actuel et la base déterminante du loyer.
Distinguer une hausse de loyer, une baisse de loyer et un examen du rendement.
Examiner le loyer net séparément des charges et des acomptes.
Vérifier si des investissements à plus-value, l'entretien ou des hausses générales de coûts sont invoqués.
Pour les questions de rendement, déterminer quels fonds propres sont pertinents en droit du bail.
Respecter les exigences formelles des adaptations de loyer, notamment les formulaires, les motifs et les délais.
En cas de doute, consulter un service de conseil en droit du bail, l'autorité de conciliation ou un spécialiste.
Évaluer le bail concret et les justificatifs, et pas uniquement les pourcentages.
Un loyer est-il justifiable au regard du rendement ?
Ces questions aident à examiner objectivement une adaptation de loyer ou une argumentation fondée sur le rendement.
Questions de contrôle sur les règles de rendement du droit du bail 1. Sur quel taux de référence repose le loyer actuel ? 2. Le loyer a-t-il été adapté depuis la conclusion du bail ? 3. S'agit-il du rendement net, du rendement brut ou des loyers usuels dans la localité ou le quartier ? 4. Quels fonds propres sont déterminants pour le calcul du rendement ? 5. Des investissements à plus-value sont-ils invoqués ? 6. Les frais d'entretien, l'amortissement et la durée de vie sont-ils justifiés ? 7. La hausse de loyer a-t-elle été annoncée dans les formes prescrites ? 8. Le loyer demandé peut-il générer un rendement excessif ?
Deux questions fréquentes sur le rendement
Rendement net avec un taux de référence de 1,25 %
Un bailleur indique qu'avec un taux de référence de 1,25 %, son rendement net ne pourrait pas dépasser 3,25 %.
La locataire vérifie si le calcul repose bien sur les fonds propres pertinents, les bons coûts et le loyer net.
Adaptation du loyer après des investissements
Après une rénovation, le bailleur augmente le loyer en invoquant des investissements à plus-value.
Il faut déterminer quelle part des travaux crée réellement une plus-value, sur quelle durée l'investissement est amorti et quels frais d'entretien courants peuvent être pris en compte.
Comment vérifier les nouvelles règles de rendement
Taux de référence vérifié
Base de calcul du loyer documentée
Loyer net examiné séparément
Charges examinées séparément
Type de rendement identifié
Rendement net compris
Rendement brut distingué
Fonds propres déterminants vérifiés
Plus-value vérifiée
Entretien examiné séparément
Amortissement vérifié
Durée de vie prise en compte
Formulaire officiel vérifié
Motifs vérifiés
Délais vérifiés
Possibilités de contestation vérifiées
Rendement excessif vérifié
Loyers usuels dans la localité et le quartier examinés
Documentation complète
Conseil prévu en cas de doute
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Questions fréquentes sur les nouvelles règles de rendement dans le droit du bail
Les réponses essentielles, expliquées simplement.
Les règles envisagées visent à préciser quel rendement net est autorisé selon le taux hypothécaire de référence. La jurisprudence du Tribunal fédéral serait ainsi précisée dans l'ordonnance sur le bail.
Selon le projet, un supplément de 2 points de pourcentage resterait applicable jusqu'à un taux de référence de 2 %. Avec un taux de 1,25 %, cela donnerait en principe un rendement net de 3,25 % sur les fonds propres investis déterminants.
Non. L'examen du rendement dépend du bail concret, du financement, des fonds propres investis, des investissements à plus-value et d'autres critères du droit du bail.
Il y a rendement excessif lorsque le loyer procure un rendement trop élevé sur la chose louée. Un tel loyer peut être considéré comme abusif selon le droit du bail suisse.
Pas automatiquement. Les règles visent surtout à préciser le calcul des rendements autorisés. Les adaptations de loyer doivent toujours être correctement motivées sur le plan formel et peuvent être examinées dans chaque cas.
En cas de hausse de loyer, les locataires devraient notamment vérifier le taux de référence, les motifs invoqués, les facteurs de coûts possibles, les loyers usuels dans la localité et le quartier ainsi que tout rendement excessif.
Pour simplifier, le rendement net rapporte le revenu après déduction de certains coûts aux fonds propres investis. Le rendement brut mesure davantage le rapport entre le loyer et les coûts d'investissement.
Le taux de référence est un indicateur essentiel pour les adaptations de loyer et devrait aussi jouer un rôle important dans la détermination du rendement net autorisé.
Cela vise à éviter une rupture brutale du système et à empêcher une hausse disproportionnée des rendements autorisés lorsque les taux de référence sont très élevés. Le supplément serait donc réduit progressivement.
Les investissements à plus-value sont des dépenses allant au-delà de l'entretien courant et qui augmentent la valeur ou l'utilité d'un immeuble. Leur rémunération et leur amortissement devraient être précisés.
Sous certaines conditions, les locataires peuvent demander le contrôle ou contester un loyer ou une hausse de loyer. Les délais, les exigences formelles et le bail concret sont déterminants.
Les bailleurs devraient documenter soigneusement la base du loyer, les investissements, les coûts d'entretien, les fonds propres, le taux de référence et les méthodes de calcul. Cela facilite les contrôles ultérieurs et réduit les litiges.
Le calcul du rendement devrait devenir plus transparent
Les nouvelles règles de rendement proposées visent à préciser le rendement que les bailleurs pourront tirer des logements locatifs.
Lorsque les taux de référence sont bas, le supplément de 2 points de pourcentage reste central.
Lorsque les taux de référence sont plus élevés, le supplément devrait diminuer progressivement.
Pour les locataires, cela offrirait une base plus claire pour examiner les loyers potentiellement abusifs.
Pour les bailleurs, une documentation claire des fonds propres, des investissements, des coûts et de la base du loyer deviendrait encore plus importante.
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