Nuove regole sul rendimento: quanto potranno guadagnare i locatori?
La Svizzera vuole definire più chiaramente quale rendimento i locatori possono ottenere dagli immobili in affitto.
Autore: Nikita von Niederhäuser , esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: · Tempo di lettura: ca. 8 minuti
Che cosa significa rendimento ammesso nel diritto di locazione?
Secondo il diritto di locazione svizzero, i canoni sono abusivi quando consentono di ottenere un rendimento eccessivo dalla cosa locata.
In parole semplici, si tratta di capire se il locatore ricava da un appartamento un rendimento ancora ammissibile rispetto al capitale, ai costi e ai rischi.
Verificare il rendimento non equivale a stabilire se un appartamento sembra caro o conveniente sul mercato.
I criteri rilevanti nel diritto di locazione comprendono rendimento netto e lordo, capitale proprio investito, tasso di riferimento, investimenti che aumentano il valore e, se del caso, i canoni usuali nella località o nel quartiere.
Un canone richiesto elevato non dimostra da solo l'esistenza di un rendimento eccessivo secondo il diritto di locazione. Occorre un calcolo concreto.
Che cosa dovrebbe cambiare
La modifica proposta dell'ordinanza sulla locazione mira a precisare nell'ordinanza stessa la recente giurisprudenza del Tribunale federale.
L'obiettivo è aumentare la certezza del diritto, affinché inquilini e locatori possano individuare più facilmente il rendimento ammesso a un dato tasso di riferimento.
Oltre al rendimento netto, dovrebbero essere definiti più chiaramente anche il rendimento lordo e gli investimenti che aumentano il valore dell'immobile.
Questo articolo descrive i chiarimenti proposti o discussi riguardo alle regole sul rendimento.
L'applicazione concreta dipende dal testo definitivo dell'ordinanza, dalla sua entrata in vigore e dal singolo contratto di locazione.
Per procedimenti in corso o questioni concrete sul canone, è opportuno rivolgersi a un servizio specializzato, a un consulente legale o all'autorità di conciliazione competente.
Quanto potranno guadagnare i locatori?
Secondo il sistema previsto, il rendimento netto massimo ammesso dipende dal tasso ipotecario di riferimento.
La maggiorazione rispetto al tasso di riferimento dovrebbe diminuire progressivamente con l'aumento dei tassi.
Fino al 2% di tasso di riferimento
Con un tasso di riferimento fino al 2%, continuerebbe ad applicarsi una maggiorazione di 2 punti percentuali.
Dal 2,25%
Se il tasso di riferimento supera il 2%, la maggiorazione ammessa dovrebbe diminuire gradualmente.
Dal 6%
Con tassi di riferimento molto elevati, la maggiorazione dovrebbe stabilizzarsi a 0,5 punti percentuali sopra il tasso di riferimento.
Esempio con tasso di riferimento all'1,25%
Con un tasso di riferimento dell'1,25%, il rendimento netto ammesso secondo questo metodo sarebbe in linea di principio del 3,25%.
Importante: il 3,25% non si riferisce all'intero valore dell'immobile, ma al capitale proprio investito determinante secondo il diritto di locazione. Nel singolo caso il calcolo può essere molto più complesso.
Prassi attuale e regole proposte
| Tema | Prassi attuale | Chiarimenti previsti |
|---|---|---|
| Rendimento netto | In gran parte definito dalla giurisprudenza del Tribunale federale. | La definizione nell'ordinanza sulla locazione dovrebbe diventare più chiara. |
| Maggiorazione con tasso di riferimento basso | Secondo la prassi, fino a un tasso di riferimento del 2% si applica una maggiorazione di 2 punti percentuali. | Questa prassi dovrebbe essere recepita espressamente. |
| Maggiorazione con tasso di riferimento più elevato | La situazione giuridica è meno chiara, soprattutto con un tasso di riferimento superiore al 2%. | La maggiorazione dovrebbe diminuire gradualmente a partire dal 2,25%. |
| Rendimento lordo | Il concetto deriva dalla giurisprudenza. | Il concetto dovrebbe essere definito con maggiore precisione. |
| Investimenti che aumentano il valore | Frequentemente oggetto di controversia negli adeguamenti del canone. | Dovrebbero essere chiariti interessi, ammortamento, durata utile e manutenzione. |
passi per comprendere le nuove regole
Verificare il tasso di riferimento attuale e la base di calcolo determinante del canone.
Distinguere tra aumento del canone, riduzione del canone e verifica del rendimento.
Esaminare il canone netto separatamente dalle spese accessorie e dagli acconti.
Verificare se vengono fatti valere investimenti che aumentano il valore, manutenzione o aumenti generali dei costi.
Per le verifiche del rendimento, chiarire quale capitale proprio è rilevante ai fini del diritto di locazione.
Rispettare i requisiti formali degli adeguamenti del canone, in particolare modulo ufficiale, motivazione e termini.
In caso di dubbi, rivolgersi a un consulente in diritto di locazione, all'autorità di conciliazione o a uno specialista.
Valutare il rapporto di locazione concreto e la documentazione, non soltanto le percentuali.
Un canone è plausibile dal punto di vista del rendimento?
Queste domande aiutano a valutare oggettivamente un adeguamento del canone o una motivazione basata sul rendimento.
Domande di verifica sulle regole del rendimento nel diritto di locazione 1. Su quale tasso di riferimento si basa il canone attuale? 2. Il canone è stato adeguato dalla stipula del contratto? 3. Si tratta di rendimento netto, lordo o dei canoni usuali nella località o nel quartiere? 4. Quale capitale proprio è determinante per calcolare il rendimento? 5. Vengono fatti valere investimenti che aumentano il valore? 6. Costi di manutenzione, ammortamento e durata utile sono documentati? 7. L'aumento del canone è stato comunicato rispettando le formalità? 8. Il canone richiesto potrebbe generare un rendimento eccessivo?
Due questioni tipiche sul rendimento
Rendimento netto con tasso di riferimento all'1,25%
Un locatore sostiene che, con un tasso di riferimento dell'1,25%, il rendimento netto non dovrebbe superare il 3,25%.
L'inquilina verifica se il calcolo si basa effettivamente sul capitale proprio corretto, sui costi corretti e sul canone netto.
Adeguamento del canone dopo investimenti
Dopo una ristrutturazione il locatore aumenta il canone facendo riferimento a investimenti che accrescono il valore dell'immobile.
Occorre stabilire quale quota degli interventi aumenti effettivamente il valore, per quanto tempo venga ammortizzato l'investimento e quali costi di manutenzione corrente possano essere considerati.
Come verificare le nuove regole sul rendimento
Tasso di riferimento verificato
Base di calcolo del canone documentata
Canone netto considerato separatamente
Spese accessorie separate
Tipo di rendimento chiarito
Rendimento netto compreso
Rendimento lordo distinto
Capitale proprio determinante verificato
Incremento di valore verificato
Manutenzione considerata separatamente
Ammortamento verificato
Durata utile considerata
Modulo ufficiale verificato
Motivazione verificata
Termini verificati
Possibilità di contestazione verificate
Rendimento eccessivo verificato
Canoni usuali nella località e nel quartiere valutati
Documentazione completa
Consulenza prevista in caso di dubbi
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Domande frequenti sulle nuove regole sul rendimento nel diritto di locazione
Le risposte principali, spiegate in breve.
Le regole proposte mirano a definire più chiaramente quale rendimento netto sia ammesso per un dato tasso ipotecario di riferimento, precisando la giurisprudenza del Tribunale federale nell'ordinanza sulla locazione.
Secondo il progetto, fino a un tasso di riferimento del 2% continuerebbe ad applicarsi una maggiorazione di 2 punti percentuali. Con un tasso dell'1,25%, ne risulterebbe in linea di principio un rendimento netto del 3,25% sul capitale proprio investito determinante.
No. La verifica del rendimento dipende dal contratto concreto, dal finanziamento, dal capitale proprio investito, dagli investimenti che aumentano il valore e da altri fattori del diritto di locazione.
Si ha un rendimento eccessivo quando il canone genera un rendimento troppo elevato dalla cosa locata. Tali canoni possono essere considerati abusivi secondo il diritto di locazione svizzero.
Non automaticamente. Le regole mirano soprattutto a chiarire il calcolo del rendimento ammesso. Le modifiche del canone devono comunque essere motivate correttamente sul piano formale e possono essere verificate caso per caso.
In caso di aumento del canone, gli inquilini dovrebbero verificare soprattutto il tasso di riferimento, la motivazione, i possibili fattori di costo, i canoni usuali nella località e nel quartiere e l'eventuale rendimento eccessivo.
In termini semplici, il rendimento netto rapporta il ricavo al netto di determinati costi al capitale proprio investito. Il rendimento lordo considera maggiormente il rapporto tra canone e costi d'investimento.
Il tasso di riferimento è un parametro centrale per gli adeguamenti del canone e dovrebbe svolgere un ruolo importante anche nel determinare il rendimento netto ammesso.
L'obiettivo è evitare un brusco cambiamento del sistema e impedire che il rendimento ammesso cresca in modo sproporzionato con tassi di riferimento molto elevati. La maggiorazione verrebbe quindi ridotta gradualmente.
Gli investimenti che aumentano il valore sono spese che vanno oltre la normale manutenzione e accrescono il valore o l'utilità di un immobile. La loro remunerazione e il loro ammortamento dovrebbero essere disciplinati più precisamente.
A determinate condizioni, gli inquilini possono chiedere la verifica o contestare canoni e aumenti. Termini, requisiti formali e contratto concreto sono decisivi.
I locatori dovrebbero documentare accuratamente la base del canone, gli investimenti, i costi di manutenzione, il capitale proprio, il tasso di riferimento e i metodi di calcolo. Ciò facilita verifiche future e riduce le controversie.
Il calcolo del rendimento dovrebbe diventare più trasparente
Le nuove regole proposte mirano a definire più chiaramente quale rendimento i locatori potranno ottenere dagli immobili in affitto.
Con tassi di riferimento bassi, la maggiorazione di 2 punti percentuali resta centrale.
Con tassi di riferimento più elevati, la maggiorazione dovrebbe diminuire gradualmente.
Per gli inquilini, ciò fornirebbe una base più chiara per verificare eventuali canoni abusivi.
Per i locatori, una documentazione chiara di capitale proprio, investimenti, costi e base del canone diventerebbe ancora più importante.
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