Baisse de loyer possible – mais qui la demande réellement ?
Lorsque le taux hypothécaire de référence baisse, de nombreux locataires en Suisse peuvent demander une baisse de loyer – mais, dans la plupart des cas, rien ne se passe automatiquement.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 8 minutes
Que signifie une baisse de loyer en Suisse ?
Une baisse de loyer désigne généralement une réduction du loyer net.
Le principal déclencheur est la baisse du taux hypothécaire de référence. En droit du bail suisse, ce taux constitue un indicateur essentiel pour les adaptations de loyer dans les baux en cours.
Une baisse de loyer concerne en principe le loyer net, et non automatiquement les charges, les acomptes ou les frais facturés séparément.
Le droit à une baisse dépend du taux de référence sur lequel repose le loyer actuel, des éventuelles hausses de coûts depuis la dernière adaptation et de la prise en compte possible d'investissements à plus-value.
Le loyer net, les charges et les acomptes sont des postes distincts. Une demande fondée sur la baisse du taux de référence concerne en principe le loyer net.
Taux de référence et droit : quand une baisse est-elle possible ?
Le taux hypothécaire de référence actuel utilisé dans cet article est de 1,25 %.
Ces dernières années, de nombreux loyers ont été augmentés en raison de la hausse du taux de référence.
Si ce taux baisse ensuite à nouveau, les locataires peuvent vérifier s'ils ont le droit de demander une réduction.
Pour chaque baisse de 0,25 point de pourcentage du taux de référence, la réduction de base est en principe de 2,91 % du loyer net.
Le bailleur peut toutefois compenser le renchérissement, les hausses générales de coûts ou les investissements à plus-value. Il faut donc toujours examiner le calcul concret.
Une baisse du taux de référence ne signifie donc pas automatiquement une diminution du loyer net de 2,91 % exactement.
Pourquoi de nombreux locataires ne demandent pas la baisse
Même lorsque le droit existe, le loyer de nombreux ménages reste inchangé.
Les raisons tiennent souvent moins au droit qu'au manque d'information, à l'incertitude ou à la crainte d'un conflit.
Manque d'information
Beaucoup de locataires ne savent pas sur quel taux de référence repose leur loyer, ni qu'ils doivent demander activement la baisse.
Crainte des démarches
Les calculs, les délais et les courriers peuvent sembler compliqués. Pourtant, une demande clairement rédigée suffit souvent comme première étape.
Éviter les conflits
Certaines personnes ne souhaitent pas détériorer leurs relations avec le bailleur et renoncent donc à une baisse éventuelle.
Demander une baisse de loyer n'est pas une attaque personnelle
Sur un marché locatif tendu, beaucoup de locataires hésitent à faire valoir leurs droits.
Une demande de baisse formulée objectivement n'est pourtant pas une attaque : c'est un moyen prévu par la loi de faire vérifier le loyer.
Demander une baisse de loyer ou attendre ?
| Situation | Pourquoi faire une demande ? | Que faut-il vérifier ? |
|---|---|---|
| Le loyer a été augmenté en raison du taux de référence | Une baisse ultérieure de ce taux peut en principe ouvrir un droit à une réduction. | Dernière adaptation du loyer, taux de référence à cette date et calcul. |
| Le bail repose sur un taux de référence plus élevé | Le taux actuel, plus bas, peut justifier une réduction. | Taux de référence indiqué dans le bail ou les anciens avis. |
| Le bailleur ne réagit pas spontanément | Sans demande écrite, le loyer reste souvent inchangé. | Conserver la demande, la preuve de remise et les échéances. |
| Le bailleur invoque des hausses de coûts | Des compensations sont possibles, mais elles doivent être plausibles. | Vérifier le renchérissement, les hausses générales de coûts, les investissements et la justification. |
| Les locataires craignent le conflit | Une demande écrite et factuelle est prévue par la loi et courante. | Adopter un ton neutre, formuler clairement la demande et consulter un spécialiste en cas de doute. |
Étapes pour obtenir une baisse de loyer
Vérifier le bail et la dernière adaptation : quel taux hypothécaire de référence a été appliqué ?
Comparer le taux de référence actuel avec l'ancienne base de calcul du loyer.
Examiner le loyer net séparément des charges et des acomptes.
Prendre en compte les compensations possibles, comme le renchérissement, les hausses de coûts ou les investissements.
Envoyer une demande écrite de baisse de loyer au bailleur.
Demander la baisse pour le prochain terme de résiliation contractuel.
Attendre la réponse et examiner attentivement sa justification.
En cas de refus, d'acceptation partielle ou d'absence de réponse, contacter l'autorité de conciliation dans les délais.
Demander une baisse de loyer en raison du taux de référence
Le modèle suivant peut servir de base. Adaptez-le au bail, à l'adresse, au taux de référence et au terme de résiliation.
Objet : Demande de baisse du loyer net Madame, Monsieur, Je / Nous loue/louons l'appartement situé à l'adresse suivante : [Adresse du logement loué] Le taux hypothécaire de référence a baissé depuis la fixation déterminante pour mon / notre loyer. Je / Nous vous demande/demandons donc une baisse correspondante du loyer net dès le prochain terme de résiliation contractuel possible. Veuillez me / nous indiquer par écrit dans les 30 jours comment vous calculez le nouveau loyer net et à partir de quelle date la réduction s'appliquera. Avec mes / nos meilleures salutations, [Nom] [Adresse] [Date]
Deux exemples concrets
Le loyer a été augmenté en 2023
En 2023, une locataire a reçu une hausse de loyer en raison de l'augmentation du taux de référence.
Lorsque ce taux a ensuite baissé, elle a vérifié la hausse précédente et demandé par écrit une réduction de son loyer net.
Le bailleur peut invoquer des hausses de coûts, mais doit les justifier.
Bail déjà basé sur 1,25 %
Un couple occupe le même appartement depuis 2022 sans avoir subi de hausse de loyer liée au taux de référence.
Si le loyer repose déjà sur 1,25 %, le taux actuel ne donne peut-être pas droit à une baisse supplémentaire.
Une vérification peut toutefois rester utile si d'autres facteurs entrent en jeu.
Comment demander correctement une baisse de loyer
Bail vérifié
Dernière adaptation vérifiée
Taux de référence déterminant trouvé
Ancien calcul compris
Loyer net examiné séparément
Charges distinguées
Acomptes distingués
Compensations possibles notées
Demande de baisse préparée
Ton factuel utilisé
Envoi documenté
Copie conservée
Prochain terme de résiliation vérifié
Délais du bail contrôlés
Délai de réponse surveillé
Échéances notées
Calcul vérifié
Renchérissement vérifié
Hausses de coûts vérifiées
Investissements vérifiés
Motivation examinée
Délais contrôlés
Autorité de conciliation identifiée
Conseil prévu en cas d'incertitude
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Questions fréquentes sur la baisse de loyer en Suisse
Des réponses détaillées aux principales questions de ce guide.
Une baisse est notamment possible si le taux hypothécaire de référence a diminué depuis la dernière fixation ou adaptation du loyer. Le loyer net et son taux de référence déterminant sont essentiels.
Dans la pratique, les baisses de loyer ne sont généralement pas automatiques. Les locataires doivent envoyer une demande écrite au bailleur.
Pour une baisse de 0,25 point de pourcentage du taux de référence, la diminution de base est en principe de 2,91 % du loyer net. Le renchérissement, les hausses générales de coûts ou les investissements peuvent être compensés.
Les locataires doivent envoyer au bailleur une demande écrite de baisse du loyer net pour le prochain terme de résiliation contractuel.
Si le bailleur refuse ou ne répond pas dans le délai légal, les locataires peuvent saisir l'autorité de conciliation compétente dans les délais prévus par la loi.
Beaucoup ignorent leur droit, craignent les démarches ou les conflits, ne comprennent pas le calcul ou ne savent pas qu'une demande écrite est nécessaire.
Non. En principe, une baisse de loyer concerne le loyer net. Les charges, les acomptes et les frais de chauffage doivent être examinés séparément.
La baisse est généralement demandée pour le prochain terme de résiliation contractuel ou légal. Elle n'est normalement pas accordée automatiquement avec effet rétroactif.
Oui. Il peut refuser ou n'accorder qu'une baisse partielle, par exemple en invoquant le renchérissement, les hausses générales de coûts ou des investissements à plus-value. La justification doit être vérifiée.
Un avocat n'est normalement pas nécessaire pour la première demande. En cas de calcul complexe, de refus ou d'incertitude, un conseil en droit du bail peut être utile.
Les baux indexés, échelonnés ou particuliers sont parfois soumis à d'autres règles. Il faut donc vérifier soigneusement le contrat avant de calculer la baisse.
Oui. Même de petites économies mensuelles s'additionnent. Sur un loyer net de 2 000 CHF, une baisse de 2 % représente environ 480 CHF par an.
Vérifier le loyer – et demander activement une baisse si le droit existe
Une baisse de loyer est possible en Suisse lorsque le taux de référence est inférieur à celui qui sert de base au loyer actuel.
Toutefois, de nombreux locataires n'obtiennent pas de réduction automatiquement et doivent la demander par écrit.
Examiner le bail, la dernière adaptation, le loyer net et les délais permet d'éviter des coûts de logement inutilement élevés.
Il est important d'agir de manière factuelle, de vérifier le calcul du bailleur et de saisir l'autorité de conciliation en temps utile en cas de refus.
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