Les baux à durée déterminée comme nouveau modèle d’affaires ?
Les baux à durée déterminée sont de plus en plus présents en Suisse pour les logements meublés, les utilisations temporaires, les appartements d’affaires et les rénovations prévues.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 8 minutes
Qu’est-ce qu’un bail à durée déterminée ?
Un bail à durée déterminée est un contrat de location conclu pour une période définie.
Contrairement à un bail à durée indéterminée, un bail à durée déterminée ne nécessite en principe aucun congé à la fin de la période convenue.
Le bail se termine à la date d’échéance convenue.
Cas d’utilisation typiques
- appartements meublés loués pour quelques mois,
- sous-location temporaire pendant un séjour à l’étranger,
- logements jusqu’à des travaux de transformation prévus,
- appartements d’affaires,
- logements pour des missions professionnelles temporaires,
- solutions transitoires entre deux logements.
Les locataires doivent savoir dès le début que le logement n’est disponible que pendant une durée limitée.
Quelles règles s’appliquent aux locations à durée déterminée ?
Le droit du bail suisse distingue les baux à durée déterminée des baux à durée indéterminée.
Dans un bail à durée déterminée, les parties conviennent d’une durée précise. À son expiration, le bail prend en principe fin sans congé.
Si la location se poursuit tacitement après l’échéance, elle peut devenir un bail à durée indéterminée.
- la date de fin exacte,
- les possibilités de prolongation,
- les restrictions de résiliation,
- les suppléments pour meubles,
- les charges,
- la garantie de loyer,
- la restitution anticipée du logement.
Les baux à durée déterminée ne sont pas automatiquement problématiques. Ils doivent toutefois être rédigés clairement, compréhensibles pour les deux parties et adaptés à l’usage réel du logement.
Pourquoi les baux à durée déterminée peuvent être économiquement attractifs
Les offres à durée déterminée répondent à un réel besoin de logement flexible.
Elles peuvent aussi offrir aux bailleurs des avantages économiques et stratégiques supplémentaires.
Logement meublé
Les logements meublés loués pour une durée limitée peuvent atteindre des prix plus élevés si l’ameublement, les services, l’emplacement et la flexibilité sont pris en compte.
Davantage de flexibilité
Les bailleurs peuvent ensuite habiter, vendre, rénover ou repositionner un logement sans devoir d’abord résilier un bail à durée indéterminée.
Forte demande
Dans les villes et agglomérations où le marché est tendu, les personnes à la recherche d’un logement acceptent plus facilement une durée limitée lorsque les alternatives sont rares.
Une offre utile ou une stratégie durable problématique ?
Une offre légitime de logement temporaire peut convenir aux expatriés, aux étudiants, aux collaborateurs de projets ou aux personnes en période de transition.
Pour ces personnes, la durée limitée peut précisément faire partie des caractéristiques recherchées.
La situation devient plus délicate lorsque des logements locatifs ordinaires ne sont systématiquement proposés que pour de courtes périodes alors qu’il existe un besoin durable de logement sur place.
Bail à durée déterminée ou indéterminée ?
| Aspect | Bail à durée déterminée | Bail à durée indéterminée |
|---|---|---|
| Fin du bail | Prend en principe fin à l’échéance convenue, sans congé. | Prend fin par congé, accord de résiliation ou d’autres motifs légaux. |
| Sécurité de planification des locataires | Limitée, car la date de départ est fixée dès le début. | Plus élevée, tant qu’aucun congé valable n’est donné. |
| Flexibilité pour les bailleurs | Plus élevée si le logement doit être utilisé autrement par la suite. | Plus faible, car il faut respecter les délais de congé et la protection contre les résiliations. |
| Utilisation typique | Utilisation temporaire, logement meublé, logement de projet, séjour à l’étranger, travaux prévus. | Logement durable, appartements familiaux, baux de longue durée. |
| Risque de conflit | Peut augmenter lorsque les durées limitées se répètent ou sont formulées de manière ambiguë. | Les conflits concernent plutôt les congés, les hausses de loyer ou les rénovations. |
étapes pour vérifier un bail à durée déterminée
Vérifier précisément la durée du bail, la date de début et la date de fin.
Clarifier si le bail se termine réellement sans congé ou s’il contient une clause de prolongation.
Vérifier si une restitution anticipée reste possible avec un locataire de remplacement acceptable.
Examiner séparément le loyer, les suppléments pour meubles, les charges, la garantie et les services supplémentaires.
Demander pourquoi le logement n’est loué que pour une durée déterminée.
Faire confirmer par écrit si une prolongation est possible et à quelle date la décision sera prise.
Si aucune prolongation n’est assurée, rechercher activement une solution de relogement plusieurs mois avant l’échéance.
En cas de risque de situation pénible, examiner suffisamment tôt si une prolongation du bail peut être demandée à l’autorité de conciliation.
Le bail à durée déterminée est-il équitable ?
Ces questions aident les locataires et les bailleurs à évaluer objectivement le contrat.
Questions de contrôle sur les baux à durée déterminée
1. La date de fin est-elle clairement
et sans ambiguïté indiquée dans le bail ?
2. Les deux parties comprennent-elles pourquoi
le logement est loué pour une durée limitée ?
3. Une prolongation est-elle possible
ou une date de décision est-elle fixée ?
4. Le loyer, les charges, l'ameublement
et les prestations supplémentaires sont-ils transparents ?
5. Une restitution anticipée avec
un locataire de remplacement est-elle prévue ?
6. Le logement est-il loué de manière répétée
uniquement pour de courtes durées ?
7. Les locataires risquent-ils réellement
de devoir rechercher un logement rapidement ?
8. La durée limitée semble-t-elle servir
à contourner les mécanismes de protection ?
9. Un bail à durée indéterminée avec
une durée minimale aurait-il été plus adapté ?
10. Les délais pour demander une éventuelle
prolongation du bail sont-ils connus ?
Deux situations typiques
Appartement meublé pour six mois
Une personne s’installe à Zurich pour un projet et loue un appartement meublé pendant six mois.
La durée limitée correspond au besoin réel. Le loyer comprend l’ameublement et les services.
Il est important que tous les frais supplémentaires soient indiqués de manière transparente et que la fin du bail soit clairement définie.
Appartement ordinaire de quatre pièces loué pour seulement douze mois
Un appartement ordinaire de quatre pièces est proposé de manière répétée uniquement pour des périodes de douze mois.
C’est difficile pour les familles, car l’école, la garde d’enfants, les coûts de déménagement et le cadre de vie nécessitent une planification à long terme.
Les locataires devraient donc vérifier attentivement pourquoi la durée est limitée et s’il existe une réelle possibilité de prolongation.
Bien vérifier un bail à durée déterminée
Date de fin vérifiée
Durée du contrat vérifiée
Date de début contrôlée
Motif de la durée limitée compris
Possibilité de prolongation clarifiée
Date de décision connue
Accord confirmé par écrit
Solution de relogement prévue
Loyer net vérifié
Charges contrôlées séparément
Supplément pour meubles compréhensible
Frais de service transparents
Restitution anticipée réglée
Règles concernant le locataire de remplacement vérifiées
Garantie de loyer clarifiée
Procédure de restitution comprise
Recherche de logement prévue avant l’échéance
Frais de déménagement pris en compte
Besoins familiaux et scolaires pris en compte
Alternatives examinées
Possibilité de demander une prolongation connue
Délais connus
Autorité de conciliation connue
Faire vérifier le bail en cas de doute
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Questions fréquentes sur les baux à durée déterminée en Suisse
Les réponses essentielles, expliquées en bref.
Oui. Le droit du bail suisse autorise les contrats à durée déterminée. Il importe que les parties conviennent d’une durée précise et que le bail prenne fin à son échéance sans congé.
Oui. En principe, un bail à durée déterminée se termine à l’échéance convenue sans congé. Si les parties poursuivent tacitement la location, le bail peut devenir à durée indéterminée.
Ils conviennent aux utilisations temporaires, aux logements meublés, aux appartements d’affaires, aux rénovations prévues, aux séjours à l’étranger et aux projets limités dans le temps. Ils offrent aussi davantage de flexibilité aux bailleurs.
Les locataires ont moins de sécurité pour planifier, doivent anticiper la fin du contrat et ne peuvent pas compter sur sa prolongation. En cas de situation pénible, il faut respecter les délais applicables.
Dans certaines conditions, une prolongation peut aussi être demandée pour un bail à durée déterminée. En règle générale, la demande doit parvenir à l’autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l’échéance du bail.
La situation peut devenir problématique lorsque de courtes durées sont répétées sans motif compréhensible, de sorte qu’une location en réalité durable se compose uniquement de contrats courts.
Le droit suisse n’exige pas dans tous les cas le même mécanisme de justification que d’autres pays. Un motif compréhensible favorise toutefois la transparence et peut réduire les litiges ultérieurs.
Si le bail se poursuit tacitement après son échéance, il peut devenir à durée indéterminée. Les deux parties devraient donc préciser par écrit avant l’échéance si le contrat prend fin ou est prolongé.
Un supplément pour les meubles ou les services peut être justifié, mais il doit être transparent et compréhensible. Les locataires devraient vérifier la part liée au logement, aux meubles, aux charges et aux prestations supplémentaires.
Oui. Les parties peuvent convenir d’une prolongation. Il est important de la confirmer par écrit suffisamment tôt afin de clarifier si le bail prend fin ou se poursuit.
Les baux à durée déterminée répétés doivent être examinés attentivement sur le plan juridique. Plus une location durable est formellement découpée en contrats courts, plus des litiges peuvent apparaître concernant le but, la transparence et un éventuel contournement des protections légales.
Ils peuvent convenir aux personnes en mission temporaire, en période de transition, aux étudiants, expatriés, phases de rénovation, séparations ou séjours provisoires. Ils sont souvent moins adaptés aux familles et aux ménages qui prévoient de rester longtemps.
Les baux à durée déterminée peuvent être utiles – mais pas pour toutes les situations de logement
Les baux à durée déterminée sont possibles en Suisse et peuvent être utiles pour une véritable utilisation temporaire, un logement meublé de courte durée ou un projet clairement limité dans le temps.
Comme modèle d’affaires généralisé, ils sont plus délicats car ils peuvent réduire considérablement la sécurité de planification des locataires.
Les locataires devraient contrôler soigneusement la date de fin, les coûts, la prolongation, la restitution anticipée et les délais éventuels de demande de prolongation judiciaire.
Les bailleurs devraient fixer les durées de manière transparente, les documenter correctement et éviter de découper inutilement des locations durables en contrats courts.
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