Rénover sans résilier tous les baux : existe-t-il des solutions plus favorables aux locataires ?
Les rénovations énergétiques, les modernisations et les transformations sont importantes en Suisse, mais elles ne doivent pas forcément commencer par la résiliation de tous les baux.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 8 minutes
Que signifie rénover sans résilier tous les baux ?
Il s'agit de moderniser un immeuble, d'améliorer son efficacité énergétique ou de le rénover sans mettre préalablement fin à tous les baux en cours.
On examine plutôt si les travaux peuvent se dérouler pendant les baux en cours, par étapes ou avec des solutions d'hébergement temporaire.
L'objectif n'est pas d'empêcher les rénovations nécessaires, mais de mieux concilier les travaux, le maintien des logements et les enjeux sociaux.
Sur les marchés locatifs tendus, les résiliations collectives peuvent avoir de lourdes conséquences pour les locataires de longue date, les familles, les personnes âgées et les ménages à revenu moyen.
Cette rénovation exige-t-elle réellement que le logement soit libéré définitivement, ou une solution temporaire, échelonnée ou organisationnelle suffirait-elle ?
Quand une résiliation pour travaux est-elle admissible ?
En Suisse, une résiliation motivée par des travaux peut être admissible lorsque ceux-ci limitent considérablement la possibilité de continuer à occuper le logement.
Il faut notamment déterminer si le maintien des locataires dans les lieux compliquerait sensiblement les travaux, en augmenterait les coûts ou les retarderait.
Les circonstances concrètes, le degré d'avancement du projet et la nature des travaux sont donc déterminants.
Une résiliation pour rénovation n'est pas automatiquement abusive, mais elle n'est pas non plus automatiquement justifiée.
Les bailleurs devraient pouvoir expliquer de manière compréhensible pourquoi le projet concret nécessite de libérer les logements.
Les locataires devraient vérifier rapidement tout congé reçu ainsi que la possibilité de demander une prolongation du bail, car les délais légaux peuvent être courts.
Alternatives plus favorables aux locataires qu'une résiliation collective
Toute rénovation ne nécessite pas de vider entièrement l'immeuble.
Selon l'immeuble, l'ampleur de l'intervention et le calendrier du chantier, d'autres solutions peuvent être réalisables sur les plans technique et organisationnel.
Rénovation par étapes
Les travaux sont échelonnés par entrée, étage ou logement afin que tous les locataires ne doivent pas partir en même temps.
Logement de remplacement temporaire
Les locataires sont relogés provisoirement durant les phases les plus lourdes du chantier, puis reviennent chez eux.
Droit de retour
Si un départ temporaire est nécessaire, le retour, sa date, le loyer et les autres conditions peuvent être fixés par écrit.
Réduction de loyer
En cas de nuisances importantes dues au bruit, à la poussière ou à une utilisation limitée du logement, une réduction de loyer peut être envisagée.
Davantage de planification, mais potentiellement moins de conflits
Les rénovations favorables aux locataires peuvent être plus exigeantes sur le plan organisationnel.
Les travaux par étapes peuvent durer plus longtemps, des logements de remplacement doivent être organisés et les différentes phases mieux coordonnées.
Une information précoce, un calendrier réaliste et la prise en compte des situations difficiles augmentent les chances de solutions viables pour les deux parties.
Résilier tous les baux ou rénover les logements occupés ?
| Option | Avantages | Risques et points à vérifier |
|---|---|---|
| Résiliation de tous les baux | Planification des travaux plus simple, chantier libre et parfois exécution plus rapide. | Forte impact sur les locataires, risque de contestation et possibles conflits sociaux. |
| Rénovation par étapes | Une partie des logements reste occupée et les départs forcés peuvent être réduits. | Coordination des travaux plus complexe, durée prolongée et effort d'organisation accru. |
| Déménagement temporaire | Les travaux intensifs deviennent possibles tout en prévoyant un retour ultérieur. | Logement de remplacement, frais de déménagement, conditions de retour et loyer doivent être clairement réglés. |
| Rénovation en site occupé | Le bail reste en vigueur et aucune résiliation n'est nécessaire. | Évaluer le bruit, la poussière, les limitations d'usage, le caractère raisonnable des travaux et les réductions de loyer. |
| Accord volontaire | Solutions individuelles et planification potentiellement plus prévisible. | Les conditions doivent être convenues en toute transparence et sans pression excessive. |
étapes pour une rénovation plus favorable aux locataires
Définir clairement l'objectif des travaux : énergie, sécurité, agencement, installations techniques ou confort.
Déterminer quels travaux exigent réellement un logement vide et lesquels peuvent être réalisés en présence des locataires.
Documenter de manière réaliste les phases, leur durée, le bruit, la poussière et les coupures d'eau ou d'électricité.
Examiner les travaux par étapes, les logements de remplacement, les départs temporaires et les droits de retour.
Informer les locataires suffisamment tôt et répondre par écrit aux questions importantes.
Repérer les situations difficiles, notamment celles des personnes âgées, des familles, des personnes handicapées et des locataires de longue date.
Régler de façon transparente les réductions de loyer, les frais de déménagement, les solutions provisoires et les conditions de retour.
En cas de résiliation, vérifier soigneusement les exigences de forme, les motifs, les délais et les prolongations possibles du bail.
Faut-il vraiment résilier tous les baux ?
Les questions suivantes aident les bailleurs, les régies et les locataires à évaluer objectivement un projet de rénovation.
Questions à vérifier avant une résiliation pour rénovation
1. Le projet de rénovation est-il suffisamment concret ?
2. Quels travaux rendent impossible
la poursuite de l'occupation du logement ?
3. Certains travaux peuvent-ils
être réalisés par étapes ?
4. Existe-t-il des logements de remplacement
ou d'autres possibilités temporaires ?
5. Un départ temporaire
avec droit de retour a-t-il été examiné ?
6. Combien de temps dureront réellement
les restrictions les plus importantes ?
7. Les réductions de loyer, les frais
de déménagement et les charges sont-ils réglés ?
8. Les locataires ont-ils été informés tôt
et de manière compréhensible ?
9. Existe-t-il des situations particulièrement difficiles ?
10. La résiliation est-elle vraiment
la mesure appropriée la moins contraignante ?
Deux modèles de rénovation possibles
Rénover la façade sans vider complètement l'immeuble
Un immeuble reçoit de nouvelles fenêtres, une meilleure isolation et un nouveau chauffage.
Une grande partie des travaux concerne l'enveloppe du bâtiment et les locaux techniques.
Au lieu de résilier tous les baux, la régie organise les phases de chantier, des accès ponctuels aux logements et des réductions de loyer lors des semaines les plus perturbées.
Déménagement temporaire avec logement de remplacement
Lors de la rénovation des conduites, les cuisines et salles de bains sont temporairement inutilisables.
Le bailleur organise des logements de remplacement dans le quartier.
Un engagement écrit garantit également aux locataires qu'ils pourront revenir après les travaux.
Rénover de manière socialement responsable
Projet de rénovation documenté précisément
Objectifs des travaux clairement définis
Déroulement du chantier planifié de façon réaliste
Durée des restrictions connue
Travaux par étapes examinés
Logements de remplacement examinés
Déménagement temporaire examiné
Droit de retour examiné
Caractère raisonnable vérifié
Locataires informés suffisamment tôt
Personne de contact désignée
Questions traitées par écrit
Familles prises en compte
Locataires âgés pris en compte
Personnes handicapées prises en compte
Baux de longue durée pris en compte
Réduction de loyer examinée
Frais de déménagement clarifiés
Coûts des logements de remplacement clarifiés
Charges réglées
Exigences de forme vérifiées
Délais respectés
Motifs documentés
Prolongations possibles du bail prises en compte
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Questions fréquentes sur la rénovation sans résiliation de tous les baux
Les réponses essentielles expliquées simplement.
Oui. Selon l'ampleur des travaux, une rénovation peut être possible pendant les baux en cours ou avec un relogement provisoire. Les critères essentiels sont le caractère raisonnable des travaux, leur déroulement, la sécurité et les restrictions concrètes d'utilisation du logement.
Une résiliation peut être admissible si les travaux limitent fortement l'occupation du logement et si la présence des locataires complique ou retarde sensiblement le chantier.
Elle peut poser problème si le projet est insuffisamment élaboré, si le motif invoqué paraît être un prétexte ou si les travaux pourraient être réalisés en présence des locataires sans difficulté majeure.
Les possibilités comprennent la rénovation par étapes, les logements de remplacement temporaires, les déménagements de courte durée, les droits de retour, les réductions de loyer et des arrangements individuels pour les situations difficiles.
Si les travaux entravent sensiblement l'usage du logement, une réduction de loyer peut être justifiée selon le cas. Son montant dépend de la durée, de l'intensité et de l'impact concret.
Ils devraient déterminer si la résiliation de tous les baux est nécessaire, si les travaux peuvent être échelonnés, quels délais s'appliquent et quelles solutions de relogement ou de transition sont possibles.
Les locataires doivent en principe tolérer les rénovations et modifications raisonnablement exigibles lorsque les conditions légales sont remplies. Leur ampleur et leur caractère raisonnable dépendent toutefois du projet concret.
Les locataires quittent le logement uniquement pendant les travaux les plus lourds. Le relogement, les frais, la durée, le retour et le loyer devraient être clairement convenus à l'avance.
Le droit de retour devrait faire l'objet d'un accord explicite. Sans accord clair, il peut rester incertain si les locataires pourront revenir après les travaux et à quelles conditions.
Dans certaines conditions, les locataires peuvent contester le congé ou demander une prolongation du bail. Les délais pouvant être courts, ils devraient agir rapidement après la réception de l'avis.
Les rénovations énergétiques sont importantes pour l'efficacité des bâtiments et la préservation de leur valeur, mais elles ne justifient pas automatiquement la résiliation de tous les baux. L'ampleur, le caractère raisonnable, l'état du projet et les alternatives doivent également être évalués.
Les régies peuvent informer tôt, expliquer les phases de chantier avec transparence, désigner des interlocuteurs, identifier les situations difficiles, examiner les réductions de loyer et documenter clairement les accords volontaires.
Une rénovation n'implique pas automatiquement la résiliation de tous les baux
Les rénovations sont importantes pour préserver la valeur des immeubles, l'efficacité énergétique et la qualité de vie.
Pour autant, la résiliation de tous les baux n'est pas forcément la seule solution pour chaque projet.
Selon le chantier, des travaux par étapes, des logements de remplacement temporaires, des droits de retour et des réductions de loyer peuvent permettre une approche plus favorable aux locataires.
Pour les bailleurs, il est essentiel de documenter soigneusement le projet et d'étudier sérieusement les alternatives.
Les locataires devraient respecter les délais, vérifier les motifs avancés et demander rapidement conseil en cas de doute.
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