Riduzione dell’affitto possibile – ma chi la richiede davvero?
Quando il tasso ipotecario di riferimento scende, molti inquilini in Svizzera possono chiedere una riduzione dell’affitto – ma nella maggior parte dei casi non avviene nulla automaticamente.
Autore: Nikita von Niederhäuser , esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il: · Tempo di lettura: circa 8 minuti
Che cosa significa riduzione dell’affitto in Svizzera?
Per riduzione dell’affitto si intende generalmente una diminuzione del canone netto.
Il fattore principale è un tasso ipotecario di riferimento più basso. Nel diritto svizzero della locazione, questo tasso è un parametro fondamentale per le modifiche del canone nei contratti in corso.
La riduzione riguarda di norma il canone netto, non automaticamente le spese accessorie, gli acconti o gli altri importi addebitati separatamente.
L'esistenza del diritto dipende dal tasso di riferimento su cui si basa il canone attuale, dagli eventuali aumenti dei costi dall'ultima modifica e dalla possibilità di considerare investimenti che aumentano il valore dell'immobile.
Canone netto, spese accessorie e acconti sono voci distinte. Una richiesta fondata sul calo del tasso di riferimento riguarda in linea di principio il canone netto.
Tasso di riferimento e diritto: quando è possibile una riduzione?
Il tasso ipotecario di riferimento attuale utilizzato in questo articolo è pari all'1,25%.
Negli ultimi anni molti canoni sono stati aumentati a seguito dell'aumento del tasso di riferimento.
Se il tasso successivamente scende, gli inquilini possono verificare se hanno diritto a chiedere una riduzione.
Per ogni diminuzione di 0,25 punti percentuali del tasso di riferimento, la riduzione di base è generalmente pari al 2,91% del canone netto.
Il locatore può tuttavia compensare il rincaro, gli aumenti generali dei costi o gli investimenti che aumentano il valore. Occorre quindi sempre verificare il calcolo concreto.
Un calo del tasso di riferimento non significa quindi automaticamente che il canone netto diminuisca esattamente del 2,91%.
Perché molti inquilini non chiedono la riduzione
Anche quando esiste un diritto, il canone rimane invariato per molte famiglie.
Spesso la causa non è la legge, ma la scarsa informazione, l'incertezza o il timore di conflitti.
Scarsa informazione
Molti inquilini non sanno su quale tasso di riferimento si basa il loro affitto né che devono richiedere attivamente la riduzione.
Timore della burocrazia
Calcoli, scadenze e lettere possono sembrare complicati. Spesso, però, una richiesta formulata chiaramente basta come primo passo.
Evitare i conflitti
Alcuni inquilini non vogliono compromettere il rapporto con il locatore e rinunciano quindi a una possibile riduzione.
Chiedere una riduzione non è un attacco personale
Soprattutto in un mercato immobiliare teso, molti inquilini esitano a far valere le proprie richieste.
Una richiesta di riduzione formulata con tono oggettivo non è un attacco, ma uno strumento previsto dalla legge per verificare il canone.
Chiedere una riduzione dell’affitto o aspettare?
| Situazione | Perché conviene richiederla? | Che cosa verificare? |
|---|---|---|
| Il canone è stato aumentato a causa del tasso di riferimento | Un successivo calo del tasso può, in linea di principio, dare diritto a una riduzione. | Ultima modifica del canone, tasso allora applicato e relativo calcolo. |
| Il contratto si basa su un tasso di riferimento più alto | Il tasso attuale più basso può giustificare una riduzione. | Il tasso indicato nel contratto o nelle comunicazioni precedenti. |
| Il locatore non interviene spontaneamente | Senza una richiesta scritta, il canone spesso rimane invariato. | Conservare la richiesta, la prova di invio e i termini. |
| Il locatore invoca un aumento dei costi | Le compensazioni sono possibili, ma devono essere plausibili. | Verificare rincaro, aumenti generali dei costi, investimenti e motivazione. |
| Gli inquilini temono un conflitto | Una richiesta scritta, cortese e obiettiva è prevista dalla legge ed è normale. | Usare un tono neutro, formulare una richiesta chiara e chiedere consulenza in caso di dubbio. |
Passaggi per ottenere una riduzione dell’affitto
Verificare il contratto e l'ultima modifica del canone: quale tasso di riferimento è stato applicato?
Confrontare il tasso di riferimento attuale con quello su cui si basa il canone.
Considerare il canone netto separatamente dalle spese accessorie e dagli acconti.
Tenere conto delle possibili compensazioni, come rincaro, aumenti dei costi o investimenti.
Inviare al locatore una richiesta scritta di riduzione del canone.
Chiedere la riduzione per il prossimo termine contrattuale di disdetta.
Attendere la risposta e verificarne attentamente la motivazione.
In caso di rifiuto, offerta parziale o mancata risposta, rivolgersi per tempo all'autorità di conciliazione.
Richiedere una riduzione dell’affitto per il tasso di riferimento
Il seguente modello può servire come base. Adattate i dati al contratto, all'indirizzo, al tasso di riferimento e al termine di disdetta.
Oggetto: Richiesta di riduzione del canone netto Gentili signore e signori, Io / Noi abito/abitiamo nell'appartamento al seguente indirizzo: [Indirizzo dell'appartamento] Il tasso ipotecario di riferimento è diminuito rispetto a quello determinante per il mio / nostro canone. Chiedo / Chiediamo pertanto una corrispondente riduzione del canone netto a partire dal prossimo termine di disdetta contrattuale possibile. Vi prego / preghiamo di comunicarmi / comunicarci per iscritto entro 30 giorni come calcolate il nuovo canone netto e da quale data la riduzione sarà applicata. Cordiali saluti, [Nome] [Indirizzo] [Data]
Due esempi concreti
Il canone è stato aumentato nel 2023
Nel 2023 un'inquilina ha ricevuto un aumento del canone a causa dell'aumento del tasso di riferimento.
Quando il tasso è successivamente sceso, ha verificato l'aumento precedente e chiesto per iscritto una riduzione del canone netto.
Il locatore può invocare aumenti dei costi, ma deve motivarli.
Contratto già basato sull'1,25%
Una coppia vive nello stesso appartamento dal 2022 e non ha mai ricevuto un aumento del canone legato al tasso di riferimento.
Se il canone si basa già sull'1,25%, il tasso attuale potrebbe non dare diritto a un'ulteriore riduzione.
Una verifica può comunque essere utile quando entrano in gioco altri fattori.
Come richiedere correttamente una riduzione dell’affitto
Contratto verificato
Ultima modifica del canone verificata
Tasso di riferimento determinante individuato
Calcolo precedente compreso
Canone netto considerato separatamente
Spese accessorie distinte
Acconti distinti
Possibili compensazioni annotate
Richiesta di riduzione preparata
Tono oggettivo utilizzato
Invio documentato
Copia conservata
Prossimo termine di disdetta verificato
Termini contrattuali controllati
Scadenza per la risposta monitorata
Date annotate
Calcolo verificato
Rincaro verificato
Aumenti dei costi verificati
Investimenti verificati
Motivazione letta
Termini controllati
Autorità di conciliazione individuata
Consulenza prevista in caso di dubbi
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Risposte dettagliate alle principali domande di questa guida.
Una riduzione è possibile soprattutto se il tasso ipotecario di riferimento è sceso dall'ultima determinazione o modifica del canone. Sono determinanti il canone netto e la sua base di calcolo.
Nella pratica, di solito la riduzione non è automatica. Gli inquilini dovrebbero inviare una richiesta scritta al locatore.
Per un calo di 0,25 punti percentuali del tasso di riferimento, la riduzione di base è generalmente pari al 2,91% del canone netto. Possono essere compensati il rincaro, gli aumenti generali dei costi o gli investimenti.
Gli inquilini dovrebbero inviare al locatore una richiesta scritta di riduzione del canone netto a partire dal prossimo termine contrattuale di disdetta.
Se il locatore rifiuta o non risponde entro il termine previsto dalla legge, gli inquilini possono rivolgersi all'autorità di conciliazione competente nel rispetto dei termini legali.
Molti non conoscono il proprio diritto, temono burocrazia o conflitti, non comprendono il calcolo o non sanno che serve una richiesta scritta.
No. In genere la riduzione riguarda il canone netto. Le spese accessorie, gli acconti e le spese di riscaldamento vanno valutati separatamente.
La riduzione viene generalmente richiesta per il prossimo termine contrattuale o legale di disdetta. Di norma non è concessa automaticamente con effetto retroattivo.
Sì. Può rifiutarla o concederla soltanto in parte, ad esempio invocando il rincaro, aumenti generali dei costi o investimenti che aumentano il valore dell'immobile. Occorre verificare la motivazione.
Di norma non serve un avvocato per la prima richiesta. In caso di calcoli complessi, rifiuto o dubbi, una consulenza in diritto della locazione può essere utile.
I contratti indicizzati, scalettati o particolari sono in parte soggetti a regole differenti. Occorre quindi esaminare attentamente il contratto prima di calcolare la riduzione.
Sì. Anche piccoli importi mensili si sommano nel corso dell'anno. Con un canone netto di CHF 2'000, una riduzione del 2% equivale a circa CHF 480 all'anno.
Verificare il canone – e chiedere attivamente la riduzione quando spetta
In Svizzera una riduzione dell'affitto è possibile quando il tasso di riferimento è sceso rispetto a quello su cui si basa il canone attuale.
Tuttavia, molti inquilini non ricevono automaticamente una riduzione e devono richiederla per iscritto.
Verificare il contratto, l'ultima modifica, il canone netto e le scadenze aiuta a evitare costi abitativi inutilmente elevati.
È importante procedere con obiettività, verificare il calcolo del locatore e rivolgersi per tempo all'autorità di conciliazione in caso di rifiuto.
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