La valeur locative disparaît en 2029 : qui gagne et qui perd ?
À partir du 1er janvier 2029, la valeur locative sera supprimée pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire en Suisse. Parallèlement, d'importantes déductions fiscales pour les frais d'entretien et les intérêts hypothécaires disparaîtront. Le bénéfice réel pour les propriétaires dépendra donc surtout de leur endettement, des taux hypothécaires et des rénovations prévues.
Par Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le · Temps de lecture : env. 8 minutes
Qu'est-ce qui change dès le 1er janvier 2029 ?
Actuellement, les personnes qui habitent leur propre appartement ou maison doivent déclarer une valeur locative comme revenu. Il s'agit, de manière simplifiée, du loyer théorique que le bien pourrait rapporter s'il était mis en location.
En contrepartie, les propriétaires peuvent aujourd'hui déduire notamment les intérêts hypothécaires et certains frais d'entretien de leur revenu imposable. Ce système sera profondément modifié à partir de 2029.
| Domaine | Jusqu'à fin 2028 | Dès le 1er janvier 2029 |
|---|---|---|
| Valeur locative | Imposée comme revenu | Supprimée pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire |
| Frais d'entretien | Partiellement déductibles au forfait ou selon les dépenses effectives | Non déductibles pour les logements occupés par leur propriétaire |
| Intérêts hypothécaires | Déductibles dans les limites actuellement applicables | En principe non déductibles pour les logements exclusivement occupés par leur propriétaire |
| Rénovations énergétiques | Déductibles selon les mesures et le canton | Non déductibles au titre de l'impôt fédéral direct ; les cantons peuvent maintenir temporairement des déductions |
| Biens immobiliers loués | Frais d'entretien et intérêts passifs partiellement déductibles | Les frais d'entretien restent déductibles ; les intérêts passifs sont limités proportionnellement |
Qui devrait profiter de la réforme ?
La valeur du bien n'est pas le seul facteur décisif. Le montant de l'hypothèque, le niveau des taux d'intérêt et les déductions utilisées jusqu'ici sont particulièrement importants.
Propriétaires sans hypothèque
Les propriétaires ayant entièrement remboursé leur hypothèque ne pouvaient pratiquement plus déduire d'intérêts passifs, mais devaient toujours imposer la valeur locative. Ce groupe devrait bénéficier d'un allégement sensible.
Propriétaires avec une petite hypothèque restante
Même avec une faible dette hypothécaire résiduelle, la valeur locative supprimée dépasse souvent la déduction d'intérêts perdue. C'est notamment le cas lorsque les taux hypothécaires sont bas.
De nombreux propriétaires retraités
Les retraités ont souvent déjà largement amorti leur hypothèque. Parallèlement, la valeur locative peut peser lourd par rapport à leur revenu de retraite. La réforme apportera donc un allégement à de nombreux propriétaires âgés.
Propriétaires de biens récents
Les personnes ne prévoyant pas d'importantes réparations ou rénovations au cours des prochaines années seront moins touchées par la disparition de la déduction pour l'entretien.
Qui pourrait être perdant avec la réforme ?
Propriétaires fortement endettés
Les personnes ayant une hypothèque élevée perdent une déduction d'intérêts passifs correspondante. Si les taux hypothécaires montent, ce désavantage peut dépasser le gain lié à la suppression de la valeur locative.
Propriétaires devant rénover leur bien
Les réparations, rénovations et travaux de maintien de la valeur des biens occupés par leur propriétaire ne pourront plus être déduits comme frais d'entretien. Cela concerne particulièrement les maisons anciennes.
Jeunes acheteurs avec un financement élevé
Les jeunes ménages financent souvent leur logement avec une hypothèque relativement importante. La déduction temporaire pour primo-acquéreurs peut réduire la charge, mais ne la compense pas forcément entièrement.
Propriétaires de résidences secondaires
La valeur locative disparaîtra également pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Les cantons pourront toutefois instaurer un impôt immobilier spécial afin de compenser une partie de leurs pertes fiscales.
Le niveau des taux hypothécaires est aussi déterminant
Les calculs de l'Administration fédérale des contributions montrent combien le résultat dépend du taux hypothécaire moyen. L'analyse porte sur l'impôt fédéral direct et sur des données de quatre cantons. Elle ne constitue donc pas une prévision fiscale individuelle, mais indique la tendance générale.
| Niveau des taux hypothécaires | Part des gagnants | Part des perdants |
|---|---|---|
| 1,5 pour cent | env. 82 pour cent | env. 18 pour cent |
| 2,5 pour cent | env. 70 pour cent | env. 30 pour cent |
| 3,0 pour cent | env. 61 pour cent | env. 39 pour cent |
| 3,5 pour cent | env. 51 pour cent | env. 49 pour cent |
| 4,0 pour cent | env. 43 pour cent | env. 57 pour cent |
Lorsque les taux sont bas, une nette majorité devrait donc profiter de la réforme. Avec un taux hypothécaire d'environ 3,5 pour cent, les gagnants et les perdants sont à peu près aussi nombreux. À des taux plus élevés, la majorité des propriétaires pourrait être désavantagée.
L'effet fiscal réel dépend également du canton de domicile, du revenu imposable, de la valeur locative, du montant de l'hypothèque et des déductions d'entretien précédentes.
Disposition particulière pour les primo-acquéreurs
Les personnes qui achètent pour la première fois un logement en Suisse et l'occupent comme résidence principale pourront encore bénéficier d'une déduction limitée des intérêts passifs pendant dix ans.
- Pour les couples mariés, le plafond initial s'élève à 10 000 francs par an.
- Pour les contribuables non mariés, le plafond initial s'élève à 5 000 francs par an.
- Le plafond de la déduction diminue chaque année de dix pour cent de son montant initial.
- Après dix ans, la déduction pour primo-acquéreurs disparaît entièrement.
Cette disposition vise à éviter que les jeunes acheteurs soient immédiatement trop pénalisés par le changement de système. Toutefois, avec une hypothèque élevée et une hausse des taux, les intérêts réellement payés peuvent dépasser la déduction autorisée.
Que signifie la réforme pour les rénovations ?
Actuellement, les propriétaires de logements occupés par eux-mêmes peuvent choisir entre une déduction forfaitaire pour l'entretien et la déduction des dépenses effectives de maintien de la valeur. Dès 2029, cette déduction disparaîtra aux niveaux fédéral, cantonal et communal.
Quiconque prévoit une importante réfection du toit, une rénovation de façade, un remplacement du chauffage ou d'autres travaux conséquents devrait donc examiner assez tôt le calendrier. Une rénovation avant 2029 peut être fiscalement plus avantageuse si les travaux sont nécessaires et déductibles selon les règles en vigueur.
Une rénovation ne devrait cependant pas être avancée uniquement pour profiter d'une déduction fiscale. L'état du bâtiment, le financement, les subventions disponibles et la pratique fiscale cantonale sont également déterminants.
Les déductions pour les investissements destinés à économiser l'énergie et à protéger l'environnement disparaîtront pour l'impôt fédéral direct. Les cantons pourront maintenir ces déductions pendant une période limitée. Les règles pourront donc varier selon le canton dès 2029.
Quelles règles pour les logements de vacances et résidences secondaires ?
La valeur locative sera supprimée non seulement pour les résidences principales, mais aussi pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Cela concerne par exemple les logements de vacances en Valais, aux Grisons, au Tessin et dans l'Oberland bernois.
Les cantons pourront toutefois instaurer un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire. Chaque canton décidera, dans le cadre de sa législation, d'introduire ou non cet impôt et d'en fixer le montant.
Les propriétaires de résidences secondaires ne pourront donc calculer de manière fiable s'ils bénéficient de la réforme qu'une fois connues les règles du canton où se situe leur bien.
étapes pour se préparer à 2029
Évaluer la charge fiscale actuelle : Comparer la valeur locative, les intérêts passifs et les déductions d'entretien de la dernière déclaration fiscale.
Examiner l'hypothèque : Calculer le solde probable de l'hypothèque et les intérêts annuels attendus en 2029.
Planifier les rénovations : Recenser les travaux d'entretien nécessaires d'ici à 2029 et les prioriser avec un spécialiste.
Suivre les règles cantonales : Les éventuelles déductions énergétiques et un possible impôt sur les résidences secondaires sont particulièrement importants.
Effectuer un calcul personnalisé : Pour une hypothèque élevée, plusieurs biens ou de grandes rénovations, un conseil fiscal professionnel peut être utile.
L'endettement comptera davantage que la valeur du bien immobilier
La suppression de la valeur locative soulage surtout les propriétaires qui ont largement remboursé leur hypothèque et qui ne demandent que de faibles déductions pour l'entretien. De nombreux retraités devraient donc figurer parmi les gagnants.
La situation est différente pour les ménages fortement endettés. Ils perdent une grande partie de la déduction d'intérêts dont ils bénéficiaient et peuvent subir une charge plus élevée si les taux hypothécaires augmentent. Les propriétaires de bâtiments anciens nécessitant des rénovations doivent également tenir compte de la disparition des déductions pour l'entretien.
Il n'existe donc pas de réponse générale à la question de savoir qui gagne et qui perd. Une chose est sûre : dès 2029, une faible hypothèque deviendra fiscalement bien plus avantageuse que dans l'ancien système.
Questions fréquentes sur la suppression de la valeur locative
La réforme entrera en vigueur le 1er janvier 2029. Dès cette date, la valeur locative ne sera plus imposée comme revenu pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire.
Les propriétaires dont l'hypothèque est faible ou entièrement remboursée devraient en bénéficier. Cela inclut notamment de nombreux retraités propriétaires.
En principe non, pour les logements exclusivement occupés par leur propriétaire. Des exceptions existent notamment pour les primo-acquéreurs et, proportionnellement, pour les biens loués ou affermés.
La déduction générale pour l'entretien disparaîtra pour les biens occupés par leur propriétaire. Les cantons pourront temporairement maintenir certaines déductions pour les mesures énergétiques.
Les revenus locatifs restent imposables et les frais d'entretien correspondants restent déductibles. La déduction des intérêts passifs est calculée en fonction du rapport entre les biens loués ou affermés et la fortune totale.
Non. Bien que la valeur locative disparaisse, le bien restera en principe compris dans la fortune imposable. Le canton de situation pourra aussi instaurer un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire.
Vue d'ensemble
Cet article donne une vue d'ensemble de la réforme suisse de l'imposition du logement en propriété. Il ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique personnalisé. La charge effective dépend de la situation personnelle et de la mise en œuvre cantonale.