Il valore locativo sarà abolito nel 2029: chi vince e chi perde?
Dal 1° gennaio 2029 il valore locativo sarà abolito per le abitazioni principali e secondarie a uso proprio in Svizzera. Contemporaneamente scompariranno importanti deduzioni fiscali per le spese di manutenzione e gli interessi ipotecari. L'effettivo vantaggio per i proprietari dipenderà quindi soprattutto dal loro indebitamento, dai tassi ipotecari e dalle ristrutturazioni previste.
Di Nikita von Niederhäuser , esperto immobiliare UrbanHome Aggiornato il · Tempo di lettura: ca. 8 minuti
Cosa cambia dal 1° gennaio 2029?
Oggi chi abita nella propria casa o nel proprio appartamento deve dichiarare come reddito il cosiddetto valore locativo. In termini semplici, corrisponde all'affitto teorico che l'immobile potrebbe generare se fosse locato.
In cambio, attualmente i proprietari possono dedurre dal reddito imponibile, tra l'altro, gli interessi ipotecari e determinate spese di manutenzione. Questo sistema cambierà radicalmente dal 2029.
| Ambito | Fino alla fine del 2028 | Dal 1° gennaio 2029 |
|---|---|---|
| Valore locativo | Tassato come reddito | Abolito per le abitazioni principali e secondarie a uso proprio |
| Spese di manutenzione | Parzialmente deducibili in modo forfettario o in base alle spese effettive | Non più deducibili per gli immobili residenziali a uso proprio |
| Interessi ipotecari | Deducibili entro i limiti vigenti | In linea di principio non più deducibili per gli immobili esclusivamente a uso proprio |
| Ristrutturazioni energetiche | Deducibili secondo l'intervento e il Cantone | Non più deducibili per l'imposta federale diretta; i Cantoni possono mantenerne temporaneamente la deduzione |
| Immobili locati | Spese di manutenzione e interessi passivi parzialmente deducibili | Le spese di manutenzione rimangono deducibili; gli interessi passivi sono limitati in proporzione |
Chi potrebbe beneficiare della riforma?
Non conta soltanto il valore dell'immobile. Sono particolarmente importanti l'ammontare dell'ipoteca, il livello dei tassi e le deduzioni richieste finora.
Proprietari senza ipoteca
Chi ha rimborsato completamente l'ipoteca aveva pochi o nessun interesse passivo da dedurre, ma doveva comunque tassare il valore locativo. Questo gruppo dovrebbe beneficiare di un notevole alleggerimento.
Proprietari con una piccola ipoteca residua
Anche con una piccola ipoteca residua, l'abolizione del valore locativo porta spesso un vantaggio superiore alla deduzione degli interessi persa. Questo vale soprattutto quando i tassi ipotecari sono bassi.
Molti proprietari pensionati
I pensionati hanno spesso già ammortizzato gran parte dell'ipoteca. Allo stesso tempo, il valore locativo può pesare molto rispetto alla pensione percepita. La riforma porterà quindi un alleggerimento a molti proprietari anziani.
Proprietari di immobili recenti
Chi non prevede riparazioni o ristrutturazioni importanti nei prossimi anni sarà meno colpito dall'eliminazione della deduzione per le spese di manutenzione.
Chi potrebbe perdere con la riforma?
Proprietari fortemente indebitati
Chi ha un'ipoteca elevata perde una deduzione corrispondentemente significativa degli interessi passivi. Se i tassi ipotecari aumentano, questo svantaggio può superare il beneficio dell'abolizione del valore locativo.
Proprietari di immobili da ristrutturare
Le riparazioni, le ristrutturazioni e i lavori di mantenimento del valore degli immobili a uso proprio non potranno più essere dedotti come spese di manutenzione. Questo è particolarmente rilevante per le case più vecchie.
Giovani acquirenti con finanziamenti elevati
Le giovani famiglie finanziano spesso l'abitazione con un'ipoteca relativamente alta. La deduzione temporanea per i primi acquirenti può ridurre l'onere, ma non sempre lo compensa interamente.
Proprietari di seconde case
Il valore locativo scomparirà anche per le seconde case a uso proprio. I Cantoni potranno tuttavia introdurre un'imposta immobiliare speciale per compensare in parte le minori entrate fiscali.
Anche il livello dei tassi ipotecari è determinante
I calcoli dell'Amministrazione federale delle contribuzioni mostrano quanto il risultato dipenda dal tasso ipotecario medio. L'analisi riguarda l'imposta federale diretta e i dati di quattro Cantoni. Non costituisce quindi una previsione fiscale individuale, ma indica la tendenza generale.
| Livello dei tassi ipotecari | Quota di beneficiari | Quota di svantaggiati |
|---|---|---|
| 1,5 per cento | ca. 82 per cento | ca. 18 per cento |
| 2,5 per cento | ca. 70 per cento | ca. 30 per cento |
| 3,0 per cento | ca. 61 per cento | ca. 39 per cento |
| 3,5 per cento | ca. 51 per cento | ca. 49 per cento |
| 4,0 per cento | ca. 43 per cento | ca. 57 per cento |
Con tassi bassi, una netta maggioranza dovrebbe quindi beneficiare della riforma. Con un tasso ipotecario attorno al 3,5 per cento, vincitori e perdenti sono più o meno in equilibrio. Con tassi ancora più alti, la maggioranza dei proprietari potrebbe essere svantaggiata.
L'effetto fiscale effettivo dipende anche dal Cantone di domicilio, dal reddito imponibile, dal valore locativo, dall'ammontare dell'ipoteca e dalle precedenti deduzioni di manutenzione.
Norma speciale per i primi acquirenti
Chi acquista per la prima volta una proprietà abitativa in Svizzera e la utilizza come residenza principale potrà continuare a beneficiare di una deduzione limitata degli interessi passivi per dieci anni.
- Per le coppie sposate, l'importo massimo iniziale è di 10'000 franchi all'anno.
- Per i contribuenti non sposati, l'importo massimo iniziale è di 5'000 franchi all'anno.
- La deduzione massima diminuisce ogni anno del dieci per cento dell'importo massimo iniziale.
- Dopo dieci anni la deduzione per i primi acquirenti scompare completamente.
Questa norma mira a evitare che il cambiamento di sistema penalizzi immediatamente in misura eccessiva i giovani acquirenti. Con ipoteche elevate e tassi in aumento, tuttavia, gli interessi effettivi possono superare la deduzione consentita.
Cosa significa la riforma per le ristrutturazioni?
Oggi i proprietari di immobili a uso proprio possono scegliere tra una deduzione forfettaria per la manutenzione e la deduzione delle spese effettive di mantenimento del valore. Dal 2029 questa deduzione scomparirà a livello federale, cantonale e comunale.
Chi prevede importanti lavori al tetto, ristrutturazioni della facciata, la sostituzione del riscaldamento o altri interventi estesi dovrebbe quindi valutare per tempo le scadenze. Una ristrutturazione prima del 2029 può essere fiscalmente più vantaggiosa, a condizione che i lavori siano necessari e deducibili secondo le norme vigenti.
Una ristrutturazione non dovrebbe però essere anticipata soltanto per ottenere una deduzione fiscale. Contano anche lo stato dell'edificio, il finanziamento, gli incentivi disponibili e la prassi fiscale cantonale.
Le deduzioni per investimenti finalizzati al risparmio energetico e alla tutela ambientale scompariranno per l'imposta federale diretta. I Cantoni potranno mantenerle per un periodo limitato. Dal 2029 le regole potranno quindi differire da Cantone a Cantone.
Quali regole valgono per case vacanza e seconde case?
Il valore locativo sarà abolito non solo per la residenza principale, ma anche per le seconde case a uso proprio. Ciò riguarda, ad esempio, gli appartamenti di vacanza in Vallese, Grigioni, Ticino e nell'Oberland bernese.
I Cantoni potranno tuttavia introdurre un'imposta immobiliare speciale sulle seconde case prevalentemente utilizzate dai proprietari. Ogni Cantone deciderà, nell'ambito della propria legislazione, se introdurre tale imposta e in quale misura.
I proprietari di seconde case potranno quindi calcolare con affidabilità se trarranno vantaggio dalla riforma solo quando saranno note le norme del Cantone in cui si trova l'immobile.
passaggi per prepararsi al 2029
Determinare l'onere fiscale attuale: Confrontare valore locativo, interessi passivi e deduzioni di manutenzione dell'ultima dichiarazione d'imposta.
Verificare l'ipoteca: Calcolare il debito residuo e gli interessi annui presumibili nel 2029.
Pianificare le ristrutturazioni: Elencare i lavori di manutenzione necessari entro il 2029 e definire le priorità con un esperto.
Seguire le norme cantonali: Sono particolarmente importanti le possibili deduzioni energetiche e un'eventuale imposta speciale sulle seconde case.
Effettuare un calcolo personalizzato: Con ipoteche elevate, più immobili o ristrutturazioni importanti può essere utile una consulenza fiscale professionale.
Il debito ipotecario conterà più del valore dell'immobile
L'abolizione del valore locativo alleggerisce soprattutto l'onere dei proprietari che hanno in gran parte rimborsato l'ipoteca e richiedono solo deduzioni di manutenzione modeste. Molti pensionati dovrebbero quindi essere fra i beneficiari.
La situazione è diversa per le famiglie fortemente indebitate. Perdono gran parte della precedente deduzione degli interessi passivi e potrebbero subire un aggravio fiscale se i tassi ipotecari aumentano. Anche i proprietari di vecchi edifici da ristrutturare devono considerare la scomparsa delle deduzioni di manutenzione.
Non esiste quindi una risposta valida per tutti su chi vince e chi perde. Una cosa è certa: dal 2029 un'ipoteca bassa diventerà fiscalmente molto più interessante rispetto al sistema precedente.
Domande frequenti sull'abolizione del valore locativo
La riforma entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Da quel momento il valore locativo non sarà più tassato come reddito per le abitazioni principali e secondarie a uso proprio.
Tendenzialmente ne beneficeranno i proprietari con un'ipoteca ridotta o interamente rimborsata, tra cui molti pensionati.
In linea di principio no, per gli immobili residenziali esclusivamente a uso proprio. Sono previste eccezioni, in particolare per i primi acquirenti e proporzionalmente per gli immobili locati o affittati.
La deduzione generale delle spese di manutenzione scomparirà per gli immobili a uso proprio. I Cantoni potranno mantenere temporaneamente alcune deduzioni per gli interventi energetici.
I redditi da locazione restano imponibili e le relative spese di manutenzione restano deducibili. La deduzione degli interessi passivi è calcolata in base al rapporto fra gli immobili locati o affittati e il patrimonio complessivo.
No. Anche se il valore locativo scompare, l'immobile resterà generalmente parte della sostanza imponibile. Inoltre il Cantone in cui si trova potrà introdurre un'imposta immobiliare speciale sulle seconde case prevalentemente utilizzate dai proprietari.
Panoramica generale
Questo articolo offre una panoramica generale della riforma svizzera dell'imposizione della proprietà abitativa. Non sostituisce una consulenza fiscale o legale personalizzata. L'onere effettivo dipende dalla situazione individuale e dall'attuazione cantonale.