Le logement en propriété reste avantageux à l’usage, mais inaccessible à l’achat
Les personnes qui possèdent déjà leur logement bénéficient souvent de faibles coûts de financement courants. Pour les nouveaux acheteurs, l'accès à la propriété reste difficile : prix d'achat, fonds propres et règles de capacité financière constituent les principaux obstacles.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 10 minutes
Que signifie « avantageux à l’usage, mais inaccessible à l’achat » ?
Cette formule décrit une contradiction courante du marché immobilier suisse.
Un propriétaire qui finance son hypothèque à un taux bas peut avoir des dépenses courantes inférieures à celles d'un locataire d'un logement comparable.
C'est particulièrement vrai si l'hypothèque est sécurisée à long terme et qu'aucune rénovation importante n'est prévue.
Les nouveaux acheteurs font un calcul différent. Ils doivent financer le prix d'achat actuel, apporter suffisamment de fonds propres, passer l'examen bancaire et tenir compte des charges, de l'entretien, de l'amortissement, des impôts et d'éventuelles variations de taux.
Le logement en propriété peut donc paraître bon marché au quotidien, tout en restant inaccessible à de nombreux ménages. Le rapport entre prix d'achat et revenu constitue souvent le plus grand obstacle.
1. Coûts courants : Combien coûte le logement une fois qu'il a déjà été acheté et financé ?
2. Possibilité d'achat : Le revenu et les fonds propres suffisent-ils pour que la banque finance l'achat ?
Pourquoi cette contradiction apparaît-elle ?
Les coûts courants de la propriété dépendent fortement des taux hypothécaires.
Lorsque les taux du marché sont bas, les coûts effectifs de financement diminuent. La charge mensuelle de nombreux propriétaires reste alors relativement faible, notamment par rapport aux nouvelles locations dans les régions tendues.
Les banques n'évaluent toutefois pas la capacité financière uniquement à partir du taux actuel du marché.
Elles appliquent souvent un taux calculatoire nettement supérieur au taux effectif. Elles ajoutent l'amortissement, l'entretien et d'autres frais courants.
Un bien peut sembler abordable dans le budget mensuel réel et néanmoins échouer au calcul prudent de la banque.
Des prix d'achat élevés constituent également une barrière à l'entrée. Même si les charges mensuelles après l'achat seraient supportables, il faut d'abord disposer de suffisamment de fonds propres.
Les principaux obstacles à l'achat immobilier
Un taux hypothécaire bas ne suffit pas à rendre un logement accessible.
Les fonds propres, la capacité financière et le prix d'achat dans la région souhaitée sont déterminants.
Fonds propres
Des prix élevés exigent des fonds propres importants. Pour un bien à 1 million de CHF, une part de 20 % représente environ 200’000 CHF.
Capacité financière
La banque calcule prudemment avec un taux d'intérêt théorique, l'amortissement, l'entretien et les autres charges.
Rareté régionale
À Zurich, Genève, Zoug, Lucerne, Bâle et dans de nombreuses régions de montagne, une forte demande rencontre une offre limitée.
Les primo-acheteurs sont particulièrement touchés
La situation est difficile surtout pour les primo-acheteurs, les jeunes familles et les ménages sans patrimoine immobilier existant.
Ils n'ont pas bénéficié des hausses de valeur précédentes, mais doivent acheter aux prix actuels du marché.
Les propriétaires peuvent en revanche parfois réinvestir les fonds propres issus d'une plus-value ou de la vente d'un bien.
Comparaison des coûts courants et des obstacles à l'achat
| Aspect | Pourquoi la propriété peut paraître avantageuse | Pourquoi l'achat reste difficile |
|---|---|---|
| Taux hypothécaire | Des taux de marché bas réduisent les coûts courants de financement. | Les banques appliquent des taux calculatoires et vérifient la capacité financière à long terme. |
| Location et propriété | Les propriétaires ne paient pas de loyer et peuvent profiter de coûts de logement relativement stables. | Les acheteurs doivent d'abord financer le prix, les fonds propres et les frais d'acquisition. |
| Fonds propres | Les propriétaires existants peuvent utiliser la hausse de valeur comme garantie. | Les primo-acheteurs doivent souvent épargner des fonds propres pendant des années. |
| Entretien | Les petites dépenses régulières d'entretien peuvent souvent être planifiées. | Les rénovations, assainissements et fonds de rénovation peuvent engendrer des coûts supplémentaires élevés. |
| Impôts | L'effet fiscal dépend de la valeur locative, de l'endettement, des intérêts et de l'entretien. | Le canton, la dette et la réforme dès 2029 peuvent modifier le calcul. |
| Région | Dans certaines régions, la propriété reste relativement accessible. | Dans les centres très recherchés, les prix dépassent souvent les capacités de financement de nombreux ménages. |
étapes vers une décision d'achat réaliste
Déterminer le prix d'achat maximal selon le revenu, les fonds propres et le calcul de capacité financière.
Ne pas se baser uniquement sur le faible taux de marché : tester aussi des scénarios de taux calculatoires.
Distinguer les fonds propres : liquidités, pilier 3a, caisse de pension, réserves et frais d'acquisition.
Prévoir l'entretien, les rénovations, les charges, les assurances, les impôts et le fonds de rénovation.
Comparer le prix à des biens similaires dans la même commune et si possible dans une micro-situation comparable.
Élargir la région de recherche et vérifier si une autre situation est plus intéressante financièrement.
Clarifier le cadre de financement et demander une confirmation bancaire avant les visites.
N'acheter que si le bien reste supportable avec des taux plus élevés ou une situation personnelle différente.
Le logement en propriété est-il vraiment à ma portée ?
Ces questions permettent d'évaluer la différence entre coûts courants faibles et accès réel à la propriété.
Questions de contrôle sur l'achat immobilier en Suisse
1. Quel est mon prix d'achat maximal réaliste ?
2. Mes fonds propres suffisent-ils pour le prix,
les frais d'acquisition et les réserves ?
3. Le financement reste-t-il supportable avec
des taux d'intérêt calculatoires ?
4. À combien s'élèvent l'entretien, les rénovations,
les impôts et les assurances ?
5. Le bien resterait-il judicieux sans nouvelle
augmentation de sa valeur ?
6. Comment ma capacité financière évoluerait-elle
avec des enfants, un temps partiel ou un changement d'emploi ?
7. Le bien serait-il facilement revendable à long terme ?
8. Y a-t-il des coûts cachés liés à la propriété par étages,
au fonds de rénovation ou aux travaux ?
9. Quelles sont les conséquences de la réforme
de la valeur locative dès 2029 ?
10. Dans ma situation, louer serait-il financièrement
plus flexible qu'acheter ?
Deux situations typiques
Famille avec un bon revenu
Une famille gagne au total 150’000 CHF bruts par an et trouve une maison à 1,2 million de CHF.
Avec un taux de marché bas, la charge mensuelle paraît abordable. Pourtant, le calcul de capacité financière de la banque, avec taux calculatoire, entretien et amortissement, peut montrer que le bien est trop cher.
Il faut en outre environ 240’000 CHF de fonds propres pour une part de 20 %, auxquels s'ajoutent les frais d'acquisition et les réserves.
Appartement détenu depuis dix ans
Une personne possède un appartement depuis dix ans. L'hypothèque bénéficie de conditions favorables et la valeur de marché a augmenté.
Ses dépenses courantes peuvent être inférieures au loyer d'un logement comparable.
Un primo-acheteur devrait aujourd'hui acquérir le même appartement à un prix supérieur et obtenir un financement nettement plus difficile.
Évaluer de manière réaliste l'accès à la propriété
Prix d'achat maximal calculé de manière réaliste
Fonds propres entièrement recensés
Frais d'acquisition vérifiés
Réserves financières prévues
Capacité financière calculée prudemment
Entretien budgété
Rénovations prises en compte
Assurances prévues
Conséquences fiscales vérifiées
Hausse des taux simulée
Emplacement évalué
Prix comparables vérifiés
Potentiel de revente évalué
Besoins de rénovation examinés
Utilisation à long terme évaluée
Fonds de rénovation vérifié
Travaux prévus examinés
Procès-verbaux de la copropriété lus
Charges accessoires vérifiées
Règlement pris en compte
Cadre financier clarifié
Confirmation bancaire obtenue
Réforme de la valeur locative prise en compte
Pas de financement sans réserves
Capacité financière à long terme confirmée
Guides UrbanHome associés
Immobilier et finances : guide pour la Suisse
Les bases essentielles sur les fonds propres, les hypothèques et le financement solide du logement.
Qu'est-ce que la valeur locative ?
Découvrez le fonctionnement de la valeur locative et ses conséquences fiscales pour les propriétaires.
La valeur locative disparaît en 2029 : qui gagne et qui perd ?
Découvrez quels propriétaires pourraient profiter de la réforme et lesquels risquent une charge fiscale accrue.
Une vague de rénovations arrive-t-elle avant 2029 ?
L'influence des changements fiscaux sur les travaux et les points que les propriétaires devraient examiner.
Commission de courtage immobilier en Suisse
Qui paie la commission, comment elle est convenue et quels frais peuvent survenir lors de l'achat.
Acheter un bien immobilier : guide pour la Suisse
Tout sur la recherche, le financement, le contrat d'achat et les frais d'acquisition d'un logement.
Questions fréquentes sur la propriété et l'accès à l'achat
Les réponses essentielles en bref.
Des taux hypothécaires bas réduisent les charges mensuelles. L'entretien, les frais accessoires, les impôts et les rénovations doivent aussi être pris en compte.
Les prix élevés, des fonds propres insuffisants, les règles de capacité financière et la rareté de l'offre empêchent souvent l'achat.
Pour un logement à usage propre, environ 20 % de fonds propres sont généralement nécessaires. Les frais d'acquisition et les réserves sont à prévoir en plus.
Cela signifie que les intérêts théoriques, l'amortissement, l'entretien et les autres coûts restent supportables par rapport au revenu à long terme.
Les coûts courants d'un logement acheté peuvent être inférieurs, surtout lorsque les taux sont bas. Mais l'accès à l'achat reste souvent difficile à cause du prix, des fonds propres et des risques à long terme.
Les primo-acheteurs, les jeunes familles, les ménages sans patrimoine immobilier et les acheteurs des régions très chères sont les plus touchés.
Un faible taux de marché réduit la charge mensuelle réelle. Pour l'octroi du crédit, les banques utilisent pourtant souvent des taux calculatoires nettement plus élevés.
Il s'agit souvent de la combinaison entre prix élevé et fonds propres insuffisants. Une mensualité abordable ne suffit pas si le capital nécessaire manque.
Pas automatiquement. Elle modifie l'imposition, sans supprimer les prix élevés, les exigences en fonds propres ni le calcul de capacité financière.
Seulement si le prix, le revenu, les fonds propres, le projet de vie, le bien et la capacité financière à long terme sont cohérents.
Constituer tôt des fonds propres, fixer une limite de prix réaliste, élargir la recherche, prévoir les rénovations et clarifier le financement rapidement avec la banque.
Pas seulement les intérêts hypothécaires et le loyer : il faut aussi considérer les fonds propres immobilisés, l'entretien, les rénovations, les impôts, la flexibilité, les frais d'acquisition et le risque de revente.
De faibles coûts courants ne rendent pas automatiquement l'achat facile
En Suisse, la propriété reste souvent intéressante en termes de frais courants pour les propriétaires actuels et les acheteurs bien financés.
Des taux hypothécaires bas peuvent diminuer la charge mensuelle et rendre l'achat attractif face à la location.
Mais l'obstacle majeur est l'accès au marché : prix élevés, besoin de fonds propres, règles prudentes de capacité financière et rareté régionale empêchent de nombreux ménages d'acheter.
Avant d'acheter, il faut donc regarder au-delà des mensualités actuelles et vérifier la cohérence entre le prix, le revenu, les fonds propres, l'entretien, les impôts, les réserves et les risques à long terme.
Comparer appartements et maisons à vendre en Suisse
Comparez les biens à vendre selon la région, le budget et le type de logement, en évaluant ensemble le prix, le financement et la capacité financière à long terme.