Résidences secondaires après la réforme fiscale : quels cantons agiront ?
Dès 2029, la valeur locative sera également supprimée pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial sur ces biens.
Auteur : Nikita von Niederhäuser , expert immobilier UrbanHome Mis à jour le : · Temps de lecture : env. 9 minutes
Que signifie « résidence secondaire » dans le cadre de la réforme fiscale ?
Dans ce contexte, une résidence secondaire est un bien qui ne sert pas de résidence principale et qui est principalement utilisé par son propriétaire.
Il peut s'agir d'appartements de vacances, de chalets, de résidences de week-end ou d'autres logements que leurs propriétaires occupent pour leurs propres séjours.
Jusqu'à présent, une valeur locative était aussi prise en compte comme revenu imposable pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire.
Avec le changement de système en 2029, cette imposition disparaîtra. Les cantons comptant de nombreuses résidences secondaires devront donc envisager comment compenser d'éventuelles pertes fiscales.
Le nouvel impôt immobilier vise surtout les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire. D'autres considérations fiscales s'appliquent aux biens loués en permanence.
Qu'est-ce qui changera en 2029 ?
La valeur locative des logements occupés par leur propriétaire sera supprimée le 1er janvier 2029.
Cela concerne non seulement les résidences principales, mais aussi les résidences secondaires occupées par leur propriétaire.
En parallèle, les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire.
Le nouvel impôt immobilier est une possibilité offerte aux cantons.
Les biens imposables, la base de calcul, le taux, les exceptions et les dispositions transitoires pourront donc varier selon les cantons.
Les propriétaires et les acheteurs devront donc suivre la mise en œuvre concrète de la réforme dans leur canton avant son entrée en vigueur.
Quels cantons agiront ?
Tous les cantons n'introduiront pas automatiquement un impôt immobilier.
La question est particulièrement importante dans les régions comptant une forte proportion de résidences secondaires et un marché important de logements de vacances.
Particulièrement concernés
Les cantons touristiques disposant de nombreux logements de vacances, d'une forte proportion de résidences secondaires et de pertes fiscales potentielles importantes devraient examiner cette possibilité avec une attention particulière.
Décision politique ouverte
Les recettes locales, la structure du parc immobilier, les pressions politiques et la charge pour les propriétaires influenceront la décision.
Moins concernés
Les cantons ayant peu de résidences secondaires occupées par leur propriétaire ou un enjeu fiscal limité pourraient se montrer plus réservés, voire renoncer à un nouvel impôt.
Régions particulièrement concernées
Une analyse approfondie est surtout indiquée dans les cantons où le marché des logements de vacances est important.
Il s'agit notamment des cantons des Grisons, du Valais et du Tessin.
Les propriétaires devraient également suivre les régions touristiques des cantons de Berne, de Vaud, d'Uri, de Schwytz, d'Obwald, de Nidwald, de Glaris ou de Saint-Gall.
Le canton n'est cependant pas le seul facteur décisif : la commune ou la région touristique joue souvent aussi un rôle.
Canton touristique ou canton urbain : où l'impôt est-il le plus probable ?
| Aspect | Canton touristique avec de nombreuses résidences secondaires | Canton avec peu de résidences secondaires |
|---|---|---|
| Pression budgétaire | Plus élevée, car la suppression de la valeur locative des logements de vacances pourrait avoir davantage de conséquences. | Plus faible si les résidences secondaires jouent un rôle mineur. |
| Débat politique | Probablement plus intense, car les communes et la population sont directement concernées. | Sans doute moins intense si aucune perte fiscale importante n'est attendue. |
| Structure de propriété | Potentiellement de nombreux propriétaires domiciliés ailleurs. | Priorité davantage donnée aux résidences principales et à l'habitat habituel. |
| Prix immobiliers | Des prix élevés pour les logements de vacances pourraient rendre cet impôt politiquement plus attractif. | Moins de pression pour imposer spécifiquement les résidences secondaires. |
| Mise en œuvre | L'impôt immobilier, sa base de calcul et ses exceptions devront être précisément définis. | Le renoncement à l'impôt ou une solution très limitée sont envisageables. |
| Effet sur les acheteurs | Les coûts récurrents et les hypothèses de rendement doivent être calculés très soigneusement. | Le risque fiscal peut être moindre, mais dépend toujours de la décision cantonale. |
étapes pour évaluer une résidence secondaire dès 2029
Vérifier le canton et la commune : quelle est la proportion de résidences secondaires et quelle est l'importance du tourisme local ?
Déterminer si le canton envisage ou discute un impôt immobilier sur les résidences secondaires.
Calculer des scénarios avec et sans nouvel impôt : prix d'achat, hypothèque, charges, entretien et utilisation.
Déterminer si le bien est principalement occupé par son propriétaire, loué en partie ou loué durablement.
Vérifier les règles relatives aux résidences secondaires, aux locations touristiques, aux autorisations et aux prescriptions communales.
Intégrer à long terme la gestion, la copropriété par étages, les rénovations, l'énergie et les assurances.
En cas de financement hypothécaire, vérifier comment les restrictions de déduction des intérêts interagissent avec un éventuel impôt immobilier.
Avant l'achat, demander un conseil fiscal dans le canton où se trouve le bien, et pas seulement dans celui du domicile.
Que signifie la réforme pour ma résidence secondaire ?
Ces questions aident les propriétaires, les acheteurs et les conseillers à comprendre la nouvelle situation dès 2029.
Questions de vérification sur les résidences secondaires après la réforme fiscale 1. Dans quel canton et quelle commune se trouve la résidence secondaire ? 2. Le bien est-il surtout occupé par son propriétaire ou loué régulièrement ? 3. Le canton prévoit-il un impôt immobilier sur les résidences secondaires ? 4. Quels pourraient être la valeur imposable et le taux d'imposition ? 5. Existe-t-il des différences cantonales ou communales pour les logements de vacances ? 6. Quel est le poids de la valeur locative actuelle par rapport au nouvel impôt éventuel ? 7. Quelles déductions disparaîtront dès 2029 pour les logements occupés par leur propriétaire ? 8. Comment les charges, le rendement et la capacité financière évolueront-ils ? 9. Existe-t-il des restrictions à la location touristique ou à l'usage comme résidence secondaire ? 10. L'achat reste-t-il judicieux à long terme malgré un impôt immobilier supplémentaire ?
Deux situations typiques
Appartement de vacances dans une commune touristique
Une acheteuse s'intéresse à un appartement de vacances dans une commune touristique réputée des Grisons.
La valeur locative disparaîtra en 2029, mais le canton pourrait envisager un impôt immobilier.
Avant l'achat, elle tient donc compte non seulement de l'hypothèque et des charges, mais aussi d'un éventuel scénario d'imposition des résidences secondaires.
Résidence secondaire hors d'une région touristique
Un propriétaire possède une petite résidence secondaire dans un canton moins marqué par le tourisme.
La pression en faveur d'un impôt immobilier peut y être moins forte.
La manière dont le canton appliquera la réforme reste toutefois ouverte. Il vaut donc aussi la peine de vérifier les futures règles fiscales avant de rénover, vendre ou acheter.
Bien évaluer une résidence secondaire après la réforme fiscale
Canton vérifié
Commune vérifiée
Part de résidences secondaires évaluée
Situation touristique évaluée
Impôt immobilier éventuel vérifié
Base de calcul examinée
Taux d'imposition éventuel pris en compte
Fiscalité du canton de situation vérifiée
Utilisation personnelle clarifiée
Location partielle vérifiée
Location durable distinguée
Utilisation touristique vérifiée
Prix d'achat recalculé
Charges courantes vérifiées
Hypothèque et capacité financière vérifiées
Entretien pris en compte
Règles de location vérifiées
Autorisations vérifiées
Prescriptions communales vérifiées
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Questions fréquentes sur les résidences secondaires après la réforme fiscale
Les réponses essentielles expliquées clairement.
Dès 2029, la valeur locative sera aussi supprimée pour les résidences secondaires occupées par leur propriétaire. Parallèlement, les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial sur ces biens.
Les cantons touristiques et les régions avec de nombreuses résidences secondaires, comme les Grisons, le Valais et le Tessin, sont particulièrement concernés. D'autres cantons avec des communes touristiques pourraient aussi envisager le nouvel impôt.
Non. La nouvelle réglementation offre une possibilité aux cantons. Chacun doit décider d'introduire ou non cet impôt et de ses modalités concrètes.
L'impôt concernerait principalement les propriétaires de résidences secondaires occupées essentiellement par eux-mêmes, par exemple des appartements ou maisons de vacances qui ne sont pas loués durablement.
Avant d'acheter, il faut vérifier si le canton prévoit un impôt immobilier, quels pourraient être les coûts courants et si location, usage personnel et financement restent compatibles à long terme.
Cela dépend du bien, du canton, du prix, de l'utilisation et du financement. Il faut suivre l'évolution fiscale cantonale et comparer des scénarios avec et sans impôt immobilier.
L'impôt vise surtout les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire. Pour les logements loués durablement, d'autres règles fiscales entrent en jeu, car les loyers restent imposables et les déductions d'entretien peuvent rester pertinentes.
Le cadre juridique relève du canton. Selon les modalités retenues, les communes peuvent néanmoins être concernées politiquement ou financièrement. Les acheteurs doivent donc vérifier le canton et la commune.
Cela reste incertain. Un impôt immobilier supplémentaire pourrait augmenter les charges et freiner les prix. Dans les régions touristiques recherchées, l'emplacement, la rareté, les possibilités d'utilisation et la demande resteront toutefois déterminants.
Les propriétaires devraient surveiller si le canton où se trouve leur bien prépare un impôt immobilier. Ils devraient également réexaminer l'utilisation, le financement, l'entretien, la location et la charge fiscale future.
Ces cantons comptent de nombreuses régions touristiques et beaucoup de résidences secondaires. La suppression de la valeur locative sur les logements de vacances pourrait donc y avoir des conséquences fiscales particulièrement importantes.
Les acheteurs doivent évaluer une résidence secondaire non seulement selon le prix et l'emplacement, mais aussi selon la charge fiscale future, la gestion, les possibilités de location, les travaux nécessaires et le droit cantonal.
La réforme fiscale change la donne pour les résidences secondaires
Dès 2029, la valeur locative disparaîtra également pour les logements de vacances occupés par leur propriétaire.
Dans le même temps, les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires principalement occupées par leur propriétaire.
Les cantons touristiques comptant de nombreux logements de vacances, surtout les Grisons, le Valais et le Tessin, sont particulièrement concernés.
Le fait que les propriétaires paient davantage, autant ou moins dépendra de la mise en œuvre cantonale.
Avant d'acheter une résidence secondaire, il convient donc de vérifier le canton et la commune, l'utilisation prévue et différents scénarios fiscaux.
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